Przekształcenie działki rolnej na budowlaną - przepisy, koszty

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną - przepisy

Wydawać by się mogło, że każda działka rolna pozwala na postawienie budynku mieszkalnego. Okazuje się jednak, żeby móc potraktować jako ziemię budowlaną konieczne jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Warto wiedzieć, kiedy mamy do czynienia z gruntem rolnym z możliwością przekształcenia go na działkę budowlaną, ponieważ muszą zostać spełnione określone warunki. O tych warunkach dowiemy się z Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy.

“Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

Rozdział 2 Ograniczanie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne

Art. 6.1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Art. 7.1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

(...)

2. Przeznaczenie na cele nierolnice i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,

(...)

2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.”

Przekwalifikowanie gruntu rolnego na działkę budowlaną

Dlaczego nie każda działka rolna nadaje się na ziemię budowlaną? Podstawową kwestią jest ogromny koszt związany z wyłączeniem gruntu rolnego z produkcji rolnej. Mowa jest o kwotach sięgających nawet kilkaset tysięcy złotych za jeden hektar, który miałby zostać przekształcony na grunty nierolne. Działka rolna z możliwością przekształcenia na cele nierolnicze i nieleśne bez przechodzenia przez skomplikowane procedury, powinna wykazywać się jak najniższą przydatnością produkcyjną. Do tej grupy zaliczają się grunty rolne o niskiej klasie przydatności (IV, V oraz VI).

Zakup gruntu rolnego z możliwością przekształcenia go na działkę budowlaną od 9 maja 2019 jest dużo łatwiejszym procesem. Ponieważ właśnie w tym dniu zostały podpisane zmiany w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Do tamtego czasu, przekształcenie działki rolnej na budowlaną stanowiącej użytki rolne klas I-III, wymagało uzyskanie zgody ministra. Obecnie działka rolna będąca użytkiem klas I-III nie musi mieć zgody na przekwalifikowanie, jeżeli tylko spełni warunki zawarte w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych Art. 7. 2a. A może zainteresuje cię także ten artykuł o budowie domu na działce rolnej?

Zatem bez problemu możemy przekształcić działkę, której przynajmniej połowa zawiera się w obszarze zwartej zabudowy. Ponadto odległość gruntu rolnego nie może przekraczać 50 m do granicy najbliższej działki budowlanej. Taka sama odległość jest narzucona względem dystansu do najbliższej drogi publicznej. Ostatnim warunkiem, jaki musi zostać spełniony, jest powierzchnia nieprzekraczająca 500 metrów kwadratowych. Wtedy przekwalifikowanie gruntu rolnego na działkę budowlaną nie wymaga otrzymania zgody.

Koszt gruntu rolnego z możliwością przekształcenia na ziemię budowlaną

Cena działki rolnej, którą można przekształcić na działkę budowlaną jest dużo niższa. Niestety nie każdy zdaje sobie sprawę z tego, że za wyłączenie z produkcji gruntów rolnych należy uiścić opłatę. Cena uzależniona jest klasy gruntu rolnego, który zamierzamy przekształcić. Dokładny cennik znajduje się w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych Art. 12. 7.

Na podstawie zawartego w ustawie cennika zobaczymy, że należność za 1 ha gruntów ornych i sadów jest uzależniona od klasy. Dlatego za 1 ha gruntów rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zapłacimy:

• 437 175,00 zł - za klasę I
• 378 885,00 zł - za klasę II
• 320 595,00 zł - za klasę IIIa
• 262 305,00 zł - za klasę IIIb

Natomiast za grunty rolne z wytworzonych gleb pochodzenia organicznego zapłacimy:

• 204 015,00 zł - za klasę IV a
• 145 725,00 zł - za klasę IV b
• 116 580,00 zł - za klasę V
• 87 435,00 zł - za klasę VI