Rewolucja w planowaniu przestrzennym – główne założenia reformy planistycznej

1. Partycypacja społeczna

Jedna z kluczowych zmian dotyczy większego zaangażowania społeczeństwa w procedurę przyjmowania aktów planistycznych. W ocenie ustawodawcy ze względu na kompleksowy charakter i przedmiot działania planowania przestrzennego, konieczne jest, aby partycypacja społeczna przybierała różnorodne formy angażowania interesariuszy. Wyrazem tego podejścia w ustawie jest ustanowienie generalnej zasady, że partycypacja społeczna jest niezbędnym elementem działań władz publicznych w zakresie planowania przestrzennego.

Partycypacja ma odbywać się poprzez szereg działań o różnym charakterze. Wśród nich wprowadzono m.in.: możliwość zbierania uwag, spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego, spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego, ankiety czy dyżury projektanta.

Ustawodawca dopuścił także zastosowanie innych form konsultacji, w tym także niewymienionych w ustawie. Dotychczas istniały wątpliwości prawne, czy można zastosować inne formy niż wskazane w ustawie. Wprowadzane przepisy otwierają katalog i zachęcają do stosowania szerszej palety technik włączających mieszkańców w decydowanie o przestrzeni niż to było do tej pory.

Położenie tak dużego nacisku na udział interesariuszy w procesie planowania przestrzennego ma zapewnić pełniejszą analizę potrzeb, pozwalając podjąć trafniejsze decyzje i uzyskać społeczny konsensus wokół proponowanych rozwiązań.

2. Plan ogólny gminy

Jedną z największych zmian zaproponowanych w nowelizowanej ustawie jest wprowadzenie do systemu planowania przestrzennego planu ogólnego gminy.

Nowy akt planistyczny ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W założeniu plan ogólny ma objąć teren całej gminy z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu.

Można zadać sobie pytanie z jakich względów zdecydowano się na całkowitą eliminację z systemu prawnego studium i zastąpienie go zupełnie nowym aktem. Wydaje się, że wpływ na to miało kilka istotnych mankamentów obecnego rozwiązania. Projektodawcy podkreślają, iż studium cechuje aktualnie duża niespójność w zakresie przyjmowanego stopnia szczegółowości w formułowaniu ustaleń, przyjmowanej terminologii, układu tekstu i te czynniki stanowią barierę na drodze do integracji informacji o ustaleniach tego dokumentu na poziomie kraju. Dodatkowo, studium to bardzo obszerny dokument, o różnym stopniu szczegółowości w poszczególnych gminach, a do tego często niezrozumiały dla odbiorców.

W miejsce studium zaproponowano zatem dokument o bardzo zwięzłej formie i niewielkiej liczbie ustaleń umożliwiającej ich standaryzację, a co za tym idzie łatwe porównywanie treści tego aktu z analogicznymi, przyjętymi w innych gminach.

W przeciwieństwie do obecnego studium, plan ogólny ma mieć charakter aktu prawa miejscowego, a jego zapisy będą wiążące dla ustaleń planów miejscowych jak i decyzji o warunkach zabudowy (w planie ogólnym wyznacza się jednocześnie obszary na których wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest w ogóle dopuszczalne).

W planie ogólnym obszar nim objęty dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne. Ustawodawca wprowadził 13 kategorii tych stref, wśród których wyodrębnił np. strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, strefę handlu wielkopowierzchniowego, strefę usługową, strefę zieleni.

Dodatkowo, w planie ogólnym ustala się tzw. gminne standardy urbanistyczne. Standardy te dzielić się mają na przyjmowany obligatoryjnie gminny katalog stref planistycznych i fakultatywne standardy dostępności infrastruktury społecznej.

W gminnym katalogu stref planistycznych określa się w poszczególnych strefach planistycznych wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy i maksymalnej wysokości zabudowy, a także wskaźnika minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Dopuszczalne jest także ustalenie wartości innych wskaźników, wskazanych w ustawie.

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują zasady zapewnienia dostępu do obiektów infrastruktury społecznej: szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej. W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.

Wejście w życie nowelizacji ustawy, w tym planu ogólnego nie pociągnie za sobą utraty mocy przez uchwalone wcześniej miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jednak gminy nie uchwalą planu ogólnego do 1 stycznia 2026 roku, utracą możliwość wydawania od tego czasu decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, a także przyjmowania nowych miejscowych planów.

W interesie jednostek samorządu terytorialnego będzie więc podjęcie stosownych prac planistycznych, by zdążyć z dostosowaniem się do nowych reguł na szczeblu lokalnym. Sprawdź także ten artykuł na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

3. Opłata planistyczna

Pod znakiem zapytania pozostaje nowelizacja zasad w zakresie nakładania tzw. renty planistycznej. Wskazana opłata to forma daniny publicznej, którą właściciel nieruchomości albo użytkownik wieczysty płaci jednorazowo na rzecz gminy. Obecnie jednostka samorządu terytorialnego może nałożyć ją nie później niż w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, jeśli wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Wysokość daniny może wynosić od 0 do nawet 30% wzrostu wartości – stawkę procentową ustala rada gminy w uchwale.

Resort wycofał się z zaproponowanych początkowo zmian które zakładały, że organ wykonawczy gminy ma zawsze pobierać od właściciela albo użytkownika wieczystego opłatę planistyczną w sytuacji gdy doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu (niezależnie od tego czy właściciel tę nieruchomość zbywa). Dodatkowo proponowano ustalenie stałej stawki procentowej tej opłaty na poziomie 30%.

Projekt ustawy opublikowany po konsultacjach publicznych nie zawiera już wskazanych zmian, zatem wydaje się że reguły w zakresie nakładania opłaty planistycznej pozostaną niezmienione.

4. Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Nowelizacja wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jako nowe narzędzie planistyczne, dające gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej. Instrument ten uzupełni, a od 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej.

ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Nadanie temu aktowi rangi planu miejscowego ma zwiększyć udział mieszkańców w postępowaniu i uporządkować zasady lokalizacji inwestycji, wprowadzając warunek zgodności z planem ogólnym, jak przy każdym planie miejscowym.

5. Co dalej z warunkami zabudowy?

Pierwotna wersja projektu nowelizacji zakładała, że decyzja o warunkach zabudowy ma być terminowa tj. ważna przez 5 lat od dnia w którym decyzja ta stała się prawomocna. Po etapie konsultacji publicznych ustawodawca wycofał się jednak z tego pomysłu i w nowo opublikowanym projekcie warunki zabudowy nie mają już terminu ważności. Jednakże trzeba pamiętać, nowe decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydane wyłącznie dla terenów oznaczonych w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy.

5. Rejestr urbanistyczny

Zamierzeniem projektodawcy jest także wprowadzenie podstaw prawnych do utworzenia nowego rejestru publicznego – Rejestru Urbanistycznego, będącego referencyjnym źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym.

W uzasadnieniu do projektu nowelizacji wskazano, że wprowadzenie Rejestru jako centralnego punktu dostępu do wskazanych informacji wynika z potrzeb zarówno administracji państwowej, samorządowej oraz szeroko rozumianego biznesu. Ustanowienie Rejestru jako wiarygodnego źródła danych i informacji ma przede wszystkim podnieść efektywność zarządzania przestrzenią, ułatwić partycypację społeczną, zapewnić transparentność procedur planistycznych jak również przyspieszyć proces inwestycyjny.