Służebność drogi koniecznej - co to jest i jak wpływa na nasze prawa do ziemi?

Czym jest służebność?

Służebność jest rodzajem ograniczonego prawa rzeczowego. W uproszczeniu polega na zwiększeniu użyteczności jednej nieruchomości, kosztem drugiej (służebność gruntowa). Służebność może też mieć na celu zaspokojenie potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista).

Służebność gruntowa – to instrument prawny, który umożliwia obciążenie gruntów służebnych w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej. Innymi słowy, jest to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala właścicielowi nieruchomości władnącej na pełne wykorzystanie możliwości prawa własności. Służebność gruntowa może mieć charakter czynny bądź bierny

• Czynna służebność gruntowa - polega na czynnym użytkowaniu części nieruchomości służebnej (obciążonej). Rodzajem służebności czynnej jest na przykład służebność czerpania ze studni, a także służebność drogi koniecznej. Polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej umożliwia korzystanie z części swojej posesji (np. pozwala na przejazd samochodów z nieruchomości władnącej). Warto też dodać, że czynna służebność gruntowa wymaga podpisania aktu notarialnego, a jej zakres musi być ściśle określony.
• Bierna służebność gruntowa – polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może dokonywać niektórych działań, które utrudniałyby korzystanie z nieruchomości władnącej. Dobrym przykładem będzie tutaj zakaz sadzenia drzew, które mogłyby ograniczać dostęp do światła na nieruchomości władnącej.

Służebność osobista – wynika z zapisów Kodeksu Cywilnego, w myśl których:

„Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej”. Art. 296 Kodeksu Cywilnego.

Jak widzimy, służebność osobista zostaje ustanowiona na rzecz konkretnej osoby fizycznej, a nie na rzecz gruntu (tak jak ma to miejsce w przypadku służebności gruntowej). Przykładem może być tutaj służebność osobista mieszkalna. Jest to rodzaj uprawnienia do zamieszkania w nieruchomości, która leży na cudzym gruncie. Osoba, na rzecz której ustanowiono służebność mieszkalną uzyskuje niezbywalne, dożywotnie prawo do zamieszkania w danej nieruchomości. Może przyjąć do mieszkania swojego współmałżonka, dzieci, a także osoby niespokrewnione. Przy czym osoby niespokrewnione muszą być niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Mieszkalna służebność osobista dotyczy konkretnej osoby. Jest zatem uprawnieniem czasowym, które wygasa wraz ze śmiercią osoby władnącej. W niektórych wypadkach istnieje możliwość przejęcia służebności przez najbliższą rodzinę zmarłego. Jednak musi być to wyszczególnione w zapisach umowy służebności osobistej.

Służebność przesyłu – to ograniczone prawo rzeczowe, które dotyczy przedsiębiorców, a nie osób prywatnych. Służebność przesyłu występuje wtedy, gdy przedsiębiorca chce wybudować na posesji (niebędącej jego własnością) urządzenia bądź instalacje służące do przesyłu prądu, gazu, pary wodnej itp. Służebność przesyłu ustanawia się na rzecz konkretnego przedsiębiorstwa, a nie na jego właściciela. Z chwilą sprzedaży wszystkie prawa służebności przechodzą na kolejnego właściciela. Warto też dodać, że służebność przesyłu nie ma ograniczeń czasowych. Wygasa dopiero po zamknięciu przedsiębiorstwa. Właściciel ma w tym wypadku obowiązek usunięcia z nieruchomości służebnej wszystkich instalacji i urządzeń przesyłowych.

W jakich przypadkach można ustanowić służebność drogi koniecznej?

Istota służebności drogi koniecznej została zawarta w art. 145 kc. W owym artykule przeczytamy, że:

„jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej”. 

W myśl art. 145 kc. Służebność drogi koniecznej może powstać w przypadku, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. W tym miejscu warto sprecyzować, czym jest odpowiedni dostęp?

Służebność drogi koniecznej nie jest rodzajem służebności osobistej, a co za tym idzie, nie ma na celu poprawy komfortu przejazdu danej osoby (np. poszerzenia drogi dojazdowej). Służebność drogi koniecznej to forma ostateczna, która występuje jedynie wtedy, gdy działka władnąca nie ma dostępu drogi publicznej. Ustanowienie służebności ogranicza w tym wypadku prawa własności do nieruchomości, na której droga ma zostać przeprowadzona. Może być traktowana jedynie jako ostateczność, dająca możliwość przedostania się na posesje, która nie ma dostępu do drogi publicznej. Art. 145 kc traktuje, że:

„Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Może to być rodzaj furtki, który w szczególnych wypadkach umożliwia ustanowienie służebności dla działki, która posiada już dostęp do drogi. Jednak musi przemawiać za tym szczególny interes społeczno gospodarczy. W praktyce trudno jest ustanowić służebność dla gruntów, które w jakikolwiek sposób są już połączone z drogą publiczną.

Jak ustanowić służebność?

Ustanowienie służebności następuje na cztery sposoby:

Służebność drogi poprzez umowę – to najczęstsza droga ustanowienia służebności. Umowa musi być zawarta pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej, a właścicielem nieruchomości władnącej (bądź osobą władnącą w przypadku służebności osobistej). Służebność drogi koniecznej musi być spisana w postaci szczegółowego aktu notarialnego. Strony ustalają odcinek, w którym przebiega droga konieczna i wspólnie określają opłaty. Umowa służebności może być wpisana do księgi wieczystej, jednak nie jest to konieczne dla jej uprawomocnienia.

Służebność gruntowa poprzez orzeczenie sądowe – takie ustanowienie służebności dotyczy sytuacji, gdy strona władnąca i służebna nie mogą dojść do porozumienia.  Orzeczenie sądowe może być ustanowione dla służebności gruntowej, przesyłu oraz dla służebności osobistej.

Służebność gruntu poprzez zasiedzenie – służebność gruntowa może wystąpić na podstawie zasiedzenia. Wymagany czas to 20 lat w przypadku posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania służebności w złej wierze. Warunkiem służebności przez zasiedzenie jest użytkowanie i korzystanie z trwałego, widocznego urządzenia. Służebność osobista nie podlega ustanowieniu przez zasiedzenie.

Służebność drogi poprzez decyzję administracyjną – to rzadko stosowana droga ustanowienia służebności. Może być wykorzystana jedynie na cele użyteczności publicznej.

Wniosek o ustanowienie służebności drogi

Wniosek sądowy o przeprowadzenie drogi koniecznej będzie rozpatrywany w trybie postępowania nieprocesowego.  Należy go złożyć do sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu. Dokument może złożyć właściciel nieruchomości władnącej, współwłaściciel, użytkownik wieczysty bądź spółdzielnia produkcyjna. Jednym z istotnych punktów wniosku jest wskazanie wszystkich zainteresowanych stron. Postępowanie o przeprowadzenie drogi nastąpi tylko wtedy, gdy we wniosku wskażemy wszystkie strony (właściciela gruntu służebnego, współwłaścicieli nieruchomości, innych właścicieli działek sąsiednich, przez których hipotetycznie może przebiegać droga).