Odrolnienie działki i związane z tym pułapki, czyli wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Opublikowano: 15.12.2023Autor: Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & WspólnicyDrukujUdostępnij

Na czym polega wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?

Odrolnienie działki polega na wykorzystaniu jej w innym celu niż użytkowanie rolne lub leśne. Dokładny opis procedur znajduje się w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19950160078). Przeprowadzenie odrolnienia często okazuje się niezbędne, aby móc korzystać z kupionej działki rolnej na co dzień, np. stawiając na niej dom jednorodzinny lub budynek usługowy.

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonywana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - jeżeli został on uchwalony dla danego obszaru. W przeciwnym razie należy wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ewentualnie o opracowanie planu miejscowego dla obszaru na którym znajduje się dany grunt. Warto pamiętać, że przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych o wysokiej klasie bonitacyjnej (klasy I-III) wymaga uzyskania zgody ministra do spraw rozwoju wsi (zgodnie z art. 7 ust. pkt 1 ustawy). Powoduje to, że w takich przypadkach cała procedura jest bardzo trudna do przeprowadzenia.

Zasadą jest, że grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej. Jednak wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej jest niezbędne:

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
• rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
• torfowisk i oczek wodnych,
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Jak złożyć wniosek o odrolnienie działki?

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy złożyć do właściwego starostwa powiatowego albo urzędu miasta na prawach powiatu. Przy wypełnianiu dokumentacji warto zachować ostrożność. Ewentualne błędy formalne spowodują, że organ administracyjny wezwie do ich uzupełnienia, a cała procedura niepotrzebnie się przedłuży. Wraz z wnioskiem należy złożyć szereg dokumentów, w tym:

• wypis z rejestru gruntów;
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy;
• operat szacunkowy potwierdzający wartość gruntu objętego wnioskiem;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu;
• dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, np. umowę sprzedaży, akt darowizny.

Osoby, które planują ubiegać się o pozwolenie na budowę, powinny uzyskać decyzję o odrolnieniu wcześniej, ponieważ będzie ona stanowiła załącznik do postępowania przed organem udzielającym pozwolenia na budowę.

Kto może złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Choć mogłoby się wydawać, że ze względu na istotność procedury ustawodawca przyznał prawo do wystąpienia z wnioskiem o odrolnienie działki (lub przekształcenie działki rolnej na budowlaną) wyłącznie właścicielowi, krąg podmiotów uprawnionych jest znacznie szerszy. W rozumieniu art. 4 pkt 4 ustawy pod pojęciem właściciela rozumie się także posiadacza samoistnego, zarządcę, użytkownika, użytkownika wieczystego oraz dzierżawcę.

Ile kosztuje wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?

Zmiana przeznaczenia terenu co do zasady podlega jednorazowej opłacie (tzw. “należność”) i opłatom rocznym.

Należy zwrócić uwagę, że osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne (a w przypadku gruntów leśnych również odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanu) od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Za dzień faktycznego wyłączenia gruntów uważa się rozpoczęcie inwestycji budowlanej w myśl art. 41 ust. 1 ustawy prawo budowlane (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19940890414), a dokładniej dzień rozpoczęcia budowy odnotowany w dzienniku budowy.

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

• do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
• do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Jeśli określona inwestycja przekroczy tę powierzchnię, to urząd naliczy należność i opłaty roczne od nadwyżki.

Należność jednorazowa

Należność to opłata o charakterze jednorazowym, której wysokość jest pomniejszona o wartość rynkową wyłączonego gruntu. Płaci się ją za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, a jej wysokość jest wyliczana jako iloczyn powierzchni gruntu podlegającego wyłączeniu oraz stawki za jeden hektar. Wysokości opłaty za 1 ha została wskazana w art. 12 ust. 7 ustawy i wynosi przykładowo:

• 175,00 zł za każdy hektar gruntu klasy I;
• 435 zł za każdy hektar gruntu klasy VI.

Jak łatwo można zauważyć, im grunt w mniejszym stopniu nadaje się do wykorzystania w rolnictwie (im niższą ma klasę), tym mniej będzie kosztowało jego wyłączenie. Należność podlega zapłacie w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Opłata roczna

Opłaty roczne w przypadku trwałego wyłączenia gruntu należy płacić przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu).

W przypadku czasowego (nietrwałego) wyłączenia gruntu, opłaty roczne należy płacić przez okres tego wyłączenia, nie dłużej niż 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Opłatę roczną za dany rok uiszcza się do 30 czerwca tego roku.

Osoba zobowiązana do zapłaty opłat z tytułu zmiany sposobu użytkowania gruntu rolnego może zakwestionować wydaną decyzję administracyjną, wnosząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (w dalszej kolejności przysługuje także skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego).

Zarówno należność, jak i opłatę roczną wnosi się na rachunek organu, który wydał decyzję wyłączającą dany grunt z produkcji rolnej. Ustawa przewiduje też możliwość zrezygnowania przez wnioskodawcę z przyznanego mu odrolnienia gruntu. Jeżeli dokona tego w terminie 2 lat, otrzymuje zwrot uiszczonej należności w proporcji do gruntów niewyłączonych z produkcji.

Czy można sprzedać działkę, dla której wydano decyzję o odrolnieniu?

Właściciel, który otrzymał już dla danego obszaru decyzję administracyjną w przedmiocie odrolnienia, nadal ma prawo sprzedać grunt, dla którego nie zmieniono jeszcze sposobu użytkowania. Musi jednak pamiętać o powiadomieniu nabywcy o obowiązku uiszczania należności i opłat rocznych. Najlepiej uczynić to na piśmie. Jeżeli grunty już zostały odrolnione, obowiązek uiszczania opłat wynikających z ustawy przechodzi na nabywcę.

Czy grunty pod budynkami w gospodarstwach rolnych również są gruntami rolnymi?

Ustawodawca w art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych szeroko zakreślił zakres pojęcia gruntów rolnych. Za takie uważa się nie tylko tereny określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, ale m.in. również grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi produkcji rolniczej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Powyższe oznacza, że świetle ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych realizacja zabudowy zagrodowej nie powoduje zmiany sposobu użytkowania gruntu - grunt taki  nadal pozostaje w całości gruntem rolnym.

Sankcje za użytkowanie gruntów rolnych bez ich odrolnienia

Właściciele gruntów rolnych, którzy rozpoczynają użytkowanie terenu w sposób kolidujący z postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, muszą liczyć się z konsekwencjami takiego działania.

W razie stwierdzenia, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez decyzji, decyzję taką wydaje się z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10%.

Ubiegając się o odrolnienie działki, warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej. Specjaliści z Kancelarii RPMS wspierają podmioty działające na rynku nieruchomości. Przeanalizujemy stan prawny gruntu i pomożemy w zmianie jego przeznaczenia.

Kinga Grzelak

Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & Wspólnicy