Zasiedzenie nieruchomości krok po kroku - wyjaśniamy przepisy

Prawo zasiedzenia - co mówią przepisy?

Prawo zasiedzenia, jak i również dokładne warunki zasiedzenia reguluje II rozdział w Kodeksie cywilnym. W przepisach prawnych zawarte zostały artykuły, które mówią, jak wygląda zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze oraz nabycie gruntu lub innej nieruchomości w złej wierze. Oczywiście nabycie gruntu przez zasiedzenie trzeba odpowiednio interpretować. Wcześniej jednak zapoznajmy się z przepisami Kodeksu cywilnego.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

“Rozdział II

Zasiedzenie

Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Art. 173. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Art. 174. § 1. Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

§ 2. Przepisu § 1 nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.

Art. 175. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Art. 177. (uchylony)

Art. 178. (uchylony)”

Zasiedzenie nieruchomości - podstawowe informacje nabycia prawa własności

Zanim przejdziemy do interpretacji przepisów z Kodeksu cywilnego, które regulują prawo zasiedzenia, warto wcześniej wyjaśnić niektóre pojęcia. Przede wszystkim należy uzgodnić, co rozumie się przez pojęcie nieruchomości. Dzięki temu będzie łatwiej ocenić co znaczy nabycie gruntu przez zasiedzenie lub budynku mieszkalnego. Prawa własności można nabyć między innymi do gruntu, lokalu lub budynku. Jeżeli jednak zajmujemy tylko jedną część takiej nieruchomości, na przykład pokój, poddasze lub jedno piętro, wtedy nabycie gruntu przez zasiedzenie lub danego budynku nie jest możliwe.

Kolejną kwestią, o jakiej wspomina prawo zasiedzenia, jest bycie posiadaczem samoistnym. Najprościej można to wytłumaczyć, że potencjalnym posiadaczem samoistnym jest mieszkaniec konkretnego budynku, który wywiązuje się ze wszystkich obowiązków, które przypisane byłyby normalnie prawnemu właścicielowi. To znaczy, że osoba, której przysługiwać będzie zasiedzenie nieruchomości, dba o nią, remontuje, wykonuje wszystkie potrzebne naprawy, a także płaci za wszystkie rachunki, które wynikają z jej utrzymania. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły o prawie.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze, a zasiedzenie w złej wierze

Prawo zasiedzenia niezbyt jasno informuje, czym różni się zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze, a zasiedzenie w złej wierze. Mowa jest jedynie o tym, że prawa własności w pierwszym przypadku nabywa się, gdy minie 20 lat. Natomiast zasiedzenie w złej wierze działki, lokalu lub budynku, wymaga upływu 30 lat. Czym jednak różnią się między sobą obydwie sytuacje?

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze ma miejsce, gdy nabywamy konkretną nieruchomość, jednakże nie mamy pojęcia o tym, że sprzedawca tak naprawdę nie miał do tej nieruchomości żadnych praw. Zasiedzenie w złej wierze wymaga upływu 30 lat, ponieważ taki nabywca nawet nie spisał umowy u notariusza. Najprościej tłumacząc, każda osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości powinna wiedzieć, jak należy to zrealizować pod względem prawnym. Nieznajomość prawa nie zwalnia z poniesienia odpowiedzialności.

Warunki zasiedzenia w kwestii formalnej

Zanim upłynie 20 lub 30 lat od momentu nabycia nieruchomości, wcześniej tak naprawdę danej osobie nie przysługują do niej żadne prawa. Korzyścią dla potencjalnego właściciela jest nabycie nieruchomości od poprzednika, który również nie miał do danej nieruchomości żadnych praw. Jednak dolicza się do naszego pobytu, zasiedzenie poprzedniego posiadacza samoistnego. Wtedy może się okazać, iż czas, który nam został, aby zdobyć akt własności, nie wymaga upływu 20 lub 30 lat.

Istotne jest, aby po upływie wymaganego okresu, akt własności do posiadanej nieruchomości, nabyć na drodze sądowej. Sprawa odbywa się w sądzie rejonowym. Jeżeli tylko jest to możliwe, to na rozprawach powinien pojawiać się również poprzedni właściciel nieruchomości. Nie należy zapominać o tym, że akt własności jest regulowany dopiero po opłaceniu podatku od wartości nieruchomości, który aktualnie wynosi 7 procent. Ostatnim etapem jest wpis do ksiąg wieczystych prawa do własności nieruchomości, która została nam przypisana.