Przekształcenie użytkowania wieczystego dla przedsiębiorców - na jakich zasadach?

Kto skorzysta z uwłaszczenia gruntów?

Od wielu lat pojawiały się postulaty systemowej eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego, wynikające z obserwowanego wzrostu zainteresowania użytkowników wieczystych nabywaniem gruntów na własność. Pierwszym etapem tej reformy była uchwalona w dniu 20 lipca 2018 r. ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Kolejny etap – wprowadzony omawianą wyżej ustawą dotyczy zarówno gruntów wykorzystywanych na cele niekomercyjne (np. zabudowanych garażami, zapewniających obsługę komunikacyjną, techniczną nieruchomości), jak i gruntów oddanych na cele działalności gospodarczej. W odróżnieniu od reformy w zakresie gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, w przypadku przedsiębiorców przekształcenie nie nastąpi z mocy samego prawa, a organy publiczne tylko przez określony czas będą zobowiązane uwzględnić wniosek użytkownika wieczystego o sprzedaż gruntu.

W jakim terminie przedsiębiorca może zgłosić roszczenie o sprzedaż nieruchomości?

Dodany nowelizacją przepis art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy zawierającej nowelizację może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Oznacza to, że jeśli użytkownik wieczysty złoży wniosek w terminie do 31 sierpnia 2024 r., organy publiczne nie będą mogły odmówić mu sprzedaży gruntu.

Roszczenie o sprzedaż nieruchomości nie przysługuje jednak użytkownikowi wieczystemu w sytuacji, gdy:

• nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.;
• użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
• grunty są położone na terenie portów i przystani morskich;
• grunt jest wykorzystywany na prowadzenie ROD;
• użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Nieruchomości nie można sprzedać również wtedy, gdy toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Czym kierują się organy przy sprzedaży gruntów?

Po upływie 12-miesięcznego terminu przewidzianego ustawą, nadal będzie można złożyć wniosek o sprzedaż nieruchomości, ale zastosowanie znajdą już zasady ogólne, na podstawie których właściciele gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste (Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego) będą mogli odmówić dokonania takiej transakcji.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na organy administracji – wojewodę (w przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa) oraz właściwą radę lub sejmik (w przypadku gruntu będącego własnością jednostki samorządu terytorialnego) – konieczność określenia zasad i wytycznych sprzedaży nieruchomości objętej wcześniej użytkowaniem wieczystym z uwzględnieniem:

• potrzeb społeczności lokalnej oraz interesu publicznego;
• ładu przestrzennego;
• racjonalności ekonomicznej;
• stanu realizacji postanowień umowy o użytkowanie wieczyste;
• okresu pozostałego do wygaśnięcia umowy o użytkowanie wieczyste;
• potencjału inwestycyjnego nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może jednak nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Sprawdź także ten artykuł: Użytkowanie wieczyste - zasady, przepisy, opłaty, porady.

W jaki sposób określana jest cena nieruchomości?

Nowe przepisy wskazują sposób, w jaki należy określić cenę nieruchomości, która jest sprzedawana użytkownikowi wieczystemu. Sytuacja różni się w zależności od tego, czy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego oraz od tego, czy sprzedawana nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Przepisy wprowadzają także odmienne zasady obowiązujące w trakcie 12-miesięcznego okresu, w którym organy związane są żądaniem użytkownika wieczystego o sprzedaż gruntu.

1. Sposób ustalania ceny w okresie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2) w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, ustawodawca zobligował odpowiednią radę albo sejmik do określenia szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych w drodze uchwały w terminie 4 miesięcy od wejścia w życie nowelizacji lub do udzielenia organowi wykonawczemu upoważnienia do określania tych warunków indywidualnie. Jeśli jednak rada (lub sejmik) nie podejmie uchwały do końca 2023 r., cena gruntu będzie ustalana na zasadach określonych dla nieruchomości Skarbu Państwa.

Z uwagi na szczególną sytuację społeczną i osobistą określonych grup obywateli, zaproponowano obligatoryjną bonifikatę (aż 90%) od ceny gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, którego użytkownikami wieczystymi są osoby fizyczne należące do szczególnie wrażliwej grupy społecznej, tj. osoby niepełnosprawne w stopniu umiarkowanym bądź znacznym, osoby w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność przed ukończeniem 16. roku życia oraz opiekunowie prawni tych osób, a także członkowie rodzin wielodzietnych, o których mowa w przepisach o Karcie Dużej Rodziny.

Kierując się powyższymi wytycznymi, bonifikaty może ustalić także organ jednostki samorządu terytorialnego we właściwej uchwale.

1. Ustalanie ceny na zasadach ogólnych

Po upływie wskazanych 12 miesięcy, zastosowanie znajdą ogólne przepisy. Sposób ustalania ceny nieruchomości reguluje art. 69 ugn.

Odnośnie do gruntów niewykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, zaproponowano, aby cena nieruchomości ustalana była jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn wartości nieruchomości oraz dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Tytułem przykładu należy wskazać, że w zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, określonej stosownie do wskazanego w umowie celu (0,3%, 1%, 2%, 3% lub inna) użytkownik zapłaci za prawo własności gruntu równowartość 6%, 20%, 40%, 60% lub więcej aktualnej na dzień nabycia wartości rynkowej gruntu. Ponadto, w przypadku powołanych nieruchomości, ustawodawca rozstrzygnął o możliwości udzielania użytkownikom wieczystym bonifikaty od ceny sprzedaży takich gruntów, w tym przy sprzedaży gruntu w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.

Jeśli chodzi o nieruchomości gruntowe wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, to właściwy organ reprezentujący publicznego właściciela gruntu będzie mógł zaoferować przedsiębiorcy cenę gruntu w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność iloczynu dotychczasowej stawki procentowej, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości.

Wartość nieruchomości w obu przypadkach określana będzie na dzień sprzedaży nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzanym przez niego operacie szacunkowym. Ma to gwarantować ukształtowanie górnej granicy ceny na poziomie rynkowym.

Strony umowy mają możliwość rozłożenia ceny na raty płatne w okresie do 10 lat. Zasada ta jest przewidziana zarówno w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, jak i gruntów, na których działalność ta nie jest prowadzona.

Jakkolwiek organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego będą w uchwale określać zasady przeznaczania do sprzedaży gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych, to akty te nie będą mogły modyfikować warunków określonych w regulacjach ustawowych, w tym w szczególności w art. 69, art. 69a, art. 70 ugn, które mają charakter bezwzględnie obowiązujący w zakresie zasad i trybu sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego.

Wsparcie publiczne na zakup nieruchomości (pomoc de minimis)

Znowelizowana ustawa przewiduje możliwość zakupu nieruchomości po preferencyjnej cenie, ponieważ różnica między ceną rynkową a ceną sprzedaży ma być objęta wsparciem publicznym, które nie może przekroczyć progu pomocy de minimis.

Wartością pomocy publicznej udzielanej na podstawie projektowanych przepisów jest różnica między kwotą odpowiadającą wartości gruntu a ceną, którą zapłaci nabywca (sumą co najmniej 20 opłat rocznych ustalonych na podstawie aktualnej wyceny gruntu). W przypadku gdy różnica ta przekroczy dopuszczalny limit pomocy de minimis organ ustali wysokość dopłaty. Tytułem przykładu: w razie przyjęcia przez strony odpłatności na poziomie dwudziestokrotności kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości gruntu, przy stawce procentowej 3% wartości rynkowej, zapłata ceny nabycia własności gruntu (60% wartości rynkowej gruntu) będzie związana z udzieleniem pomocy publicznej odpowiadającej 40% wartości rynkowej.

Dopłata może zostać uiszczona w:

• pełnej wysokości w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości gruntowej;
• ratach rocznych przez okres nie dłuższych niż 20 lat wnoszonych od roku następującego po roku nabycia nieruchomości;
• kwocie pozostałej do spłaty, na wniosek przedsiębiorcy.

W przypadku przedsiębiorców, którzy mają wykorzystany w całości limit pomocy lub wartość udzielonej pomocy przekroczy dostępny limit, organ będzie ustalał dopłatę do wartości rynkowej bądź przyjmie cenę na poziomie wartości rynkowej gruntu.