Umowa najmu mieszkania – podstawowe informacje

1. Umowa najmu mieszkania – podstawowe dane

Nie istnieje coś takiego, jak wzór umowy najmu mieszkania, który byłby uregulowany prawnie. Oczywiście wzór możesz znaleźć w sieci i wykorzystać go do stworzenia własnej umowy, ale nic nie jest narzucone tutaj odgórnie. Jest jednak kilka elementów, które ustawodawca obligatoryjnie każe umieścić w każdej umowie najmu mieszkania.

To oczywiście podstawowe dane – imiona i nazwiska, a także numery PESEL i adresy zameldowania obu stron. Należy także umieścić podstawowe dane mieszkania, czyli jego położenie, lokalizację i usytuowanie budynku. Warto także umieścić informacje o numerze księgi wieczystej. Kolejną podstawową daną jest wysokość kwoty najmu – czyli ile najemca będzie płacił co miesiąc. To podstawa do zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego i odprowadzenia podatku.

2. Forma umowy najmu mieszkania

Umowa najmu mieszkania może zostać zawarta w różnej formie. Może być to umowa bezterminowa, czyli bez terminu wygaśnięcia. Częściej jednak podpisuje się umowy na czas określony. W takim wypadku należy zaznaczyć, jaki jest termin wygaśnięcia umowy, to znaczy przekazania mieszkania właścicielowi przez najemcę.

Warto także zastanowić się nad umową najmu okazjonalnego, ponieważ lepiej zabezpiecza interesy zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Taka forma umowy musi być zawarta u notariusza, ponieważ wymaga ona notarialnego poświadczenia podpisów. Umowa najmu okazjonalnego zawsze jest na czas określony.

3. Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania a umowa najmu

Do umowy najmu należy dołączyć osobny załącznik – protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Powinien być wpisany jako załącznik do treści umowy i podpisany przez obie strony – właściciela i najemcę. Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania do wynajmu to dokument, który stwierdza stan mieszkania w momencie jego przekazania lokatorowi.

Co powinno się w nim znaleźć? Poza podstawowymi danymi muszą tam być informacje o stanie liczników na dzień przekazania kluczy, a także informacje o meblach i sprzętach, które zajmują się w mieszkaniu. Można wyszczególnić większe sprzęty, by była pewność, że wszystko było w mieszkaniu w momencie przekazania. Należy także zaznaczyć, ile kompletów kluczy do mieszkania i ewentualnych dodatkowych pomieszczeń do użytku lokatora (komórka lokatorska, piwnica) otrzymuje najemca. W protokole warto także zaznaczyć wady mieszkania, by w przyszłości wynajmujący nie mógł obarczyć nimi lokatora. A może zainteresuje cię także ten artykuł o zakupie mieszkania pod wynajem?

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

4. Wypowiedzenie umowy najmu – czas

Kolejne bardzo ważne kwestie, które powinno się rozważyć podczas tworzenia umowy najmu, to zasady jej wypowiedzenia. Najważniejszą z nich jest określenie okresu wypowiedzenia. Dotyczy to nie tylko umów zawieranych na czas bezterminowy, ale w zasadzie wszystkich umów tego rodzaju.

Okres wypowiedzenia umowy najmu jest określony przez prawo. Definiuje to Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W umowie najmu nie można podać innych terminów wypowiedzenia niż te, które są podyktowane przez prawo. W przypadku umów na czas nieokreślony są to trzy miesiące. W przypadku umów na czas określony jest to zależne od tego, jaki jest okres rozliczania się. Jeśli czynsz jest płacony kwartalnie – muszą to być 3 miesiące, w przypadku miesięcznego – jeden miesiąc wcześniej.

5. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego – powody

W przypadku umowy na czas nieokreślony wypowiedzenie najmu nie musi być niczym uzasadnione. Jednak w przypadku umowy najmu na czas określony jest konieczne podanie powodu odstąpienia od umowy. Wzór wypowiedzenia z wyjaśnieniem można znaleźć w sieci. I tutaj Ustawa reguluje możliwości rozwiązania umowy, zwłaszcza jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego.

Jest to oczywiście zaległość we wpłatach czynszu i innych obciążeń, a także nieprzestrzeganie zapisów prawa i tym podobne. Jednakże w umowie najmu można wyszczególnić także powody, które pozwalają na rozwiązanie umowy. Więcej, można zaznaczyć, że można to zrobić niezależnie od powodu, oczywiście z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Umowa najmu mieszkania – kwestie finansowe

6. Umowa najmu mieszkania a kwestie finansów

Umowa najmu mieszkania powinna zawierać także dokładnie wyszczególnione kwestie finansowe. Co to oznacza? Że powinna określać, w jaki sposób i w jakiej wysokości ma być płacony czynsz. Czy ma być przelewany na konto, czy może wpłacany do ręki?

W umowie należy także zaznaczyć, czy lokator czy wynajmujący mają za zadanie płacić czynsz do spółdzielni lub wspólnoty i ponosić koszty mediów, Internetu, wywozów śmieci i tym podobne. Warto wpisać także numery kont, na które mają być wykonane przelewy.

7. Umowa najmu mieszkania a wysokość kaucji i zasady jej zwrotu

Umowa najmu mieszkania określa także, jaka jest wysokość kaucji zwrotnej. Najczęściej jest to 1 miesięczny czynsz, ale tak naprawdę wysokość kaucji może wynosić nawet 24-krotność czynszu. Ustala to właściciel mieszkania.

Kaucja może być przekazana w momencie podpisywania umowy i protokołu zdawczo odbiorczego lub z pierwszym czynszem. Taka informacja także powinna znaleźć się w umowie, a właściciel powinien podpisać odebranie kaucji. Każdy wzór umowy zawiera także informację, w jaki sposób kaucja zostanie zwrócona po oddaniu mieszkania, czy może zostać rozliczona na poczet ostatniego czynszu, czy zostają od niej odjęte środki za zużyte, a nierozliczone jeszcze media i tym podobne. To bardzo ważne zapisy i warto na nie zwrócić uwagę.

8. Zasady podnoszenia czynszu

W przypadku umów na czas nieokreślony lub tych na kilka lat bardzo ważne jest także zaznaczenie warunków i zasad podnoszenia czynszu. To częsty błąd w umowach, że właściciele mieszkań roszczą sobie prawo do własnych zasad podnoszenia czynszu. Według Ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel nie może podnosić czynszu według własnego upodobania.

„Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za użytkowanie lokalu (…) najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące”.

Zgodnie z ustawą podniesienie czynszu od razu jest niezgodne z prawem i przez to jest nieważne. Podwyżka może nastąpić wyłącznie w uzasadnionych przypadkach, takich jak podwyżka opłat do spółdzielni lub kosztów utrzymania budynku we wspólnocie.

Umowa najmu mieszkania – dodatkowe informacje

9. Umowa najmu mieszkania a obowiązki właściciela nieruchomości

Każdy właściciel mieszkania ma swoje obowiązki względem spółdzielni lub wspólnoty, a umowa najmu mieszkania może określać, czy najemca czy właściciel jest odpowiedzialny za ich wykonywanie. Co to znaczy?

Chodzi zwłaszcza o obowiązek udostępnienia mieszkania zarządowi wspólnoty lub spółdzielni w celu sprawdzenia liczników, stanu technicznego pionów i tym podobne. W umowie może znaleźć się zapis, czy to właściciel ma kontrolować terminy przeglądów i odpowiada za udostępnienie lokalu, czy ma to robić najemca.

10. Obowiązek utrzymania mieszkania i jego wyposażenia

W umowie najmu mieszkania należy sprecyzować także, za jakie naprawy odpowiada najemca, a za jakie właściciel. Jeśli się tego nie zrobi, definiuje to Ustawa o ochronie lokatorów, która większość obowiązków czyni odpowiedzialnego najemcę.

W umowie może znaleźć się zapis, że na przykład uszkodzenia wynikające z zaniedbania najemcy odpowiada on, ale już błędy techniczne sprzętu AGD czy naprawdę elementów stałych mieszkania, jak okna czy ściany – bierze na siebie wynajmujący. Warto ponegocjować, ponieważ to bardzo ważny punkt.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 96,0% czytelników artykuł okazał się być pomocny

Powiązane artykuły