Koszt remontu starego domu i związane z nim formalności

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Ewa PietrykaDrukujUdostępnij

Czy remont starego domu się opłaca?

Załóżmy, że odziedziczyliśmy stary dom z cegły, który wymaga generalnego remontu. Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie konstrukcji nośnej. Zwróćmy szczególną uwagę czy ściany nie są popękane, zagrzybione ani mocno uszkodzone. Pamiętajmy, że zły stan techniczny ścian rodzi często konieczność całkowitej rozbiórki budynku.

Jeśli nasze ściany są w dość dobrym stanie, a remont wydaje się być korzystny, warto zwrócić szczególną uwagę na konstrukcję dachu. Pamiętajmy, że całkowita wymiana dachu może znacząco podnieść koszt remontu i sprawić, że stanie się on mało opłacalny.

Zapraszamy więc do zapoznania się z naszym przykładowym kosztorysem generalnego remontu starego domu o powierzchni około 150 m².

Zakres prac remontowych przy remoncie starego domu

Jeśli zdecydowaliśmy się na wykonanie remontu, powinniśmy w pierwszej kolejności ustalić zakres planowanych prac. Oczywiście będzie on uzależniony od stanu budynku, naszych indywidualnych preferencji oraz od naszego budżetu.

Załóżmy, że w przypadku naszego budynku konieczne będzie wykonanie standardowych prac przy remoncie domu:

• zmiana rozkładu pomieszczeń
• montaż instalacji centralnego ogrzewania
• wymiana konstrukcji dachowej
• renowacja ścian i podłóg
• wymiana sanitariatu w łazience
• wymiana starych okien drewnianych na PCV

Zmiana rozkładu pomieszczeń przy przebudowie starego domu

Wyburzanie starych ścian i budowa nowych to pierwszy etap naszego remontu. Większość starych domów jednorodzinnych składa się z ograniczonych przestrzennie, ciasnych pomieszczeń. Jeżeli chcemy zmienić rozmiary poszczególnych wnętrz, możemy przenieść niektóre ściany działowe lub stworzyć otwartą przestrzeń.

Załóżmy, że w naszym domu konieczne będzie zlikwidowanie kilku ścian działowych o łącznej powierzchni 52 m², oraz wykonanie nowych ścianek o powierzchni 33 m². Koszt wyburzenia 1 m² ściany waha się w granicach 20 zł. Zatem w naszym przypadku wyburzenie dwóch ścian będzie kosztowało 1.040 zł.

Do kosztów całkowitych remontu domu dodajmy też wynajęcie kontenera, w którym zgromadzimy gruz i który zostanie wywieziony na wysypisko. Wynajem kontenera o pojemności 6 m³ będzie nas kosztowało 400 zł.

Kolejnym wydatkiem związanym ze zmianą rozkładu pomieszczeń będzie wykonanie nowych ścianek działowych. Koszt 1 m² ścianki z ceramicznych pustaków Porotherm P+W 11,5 (wraz z robocizną) waha się pomiędzy 51 a 87 zł. Przyjmując średnie ceny, za wykonanie ścianek o łącznej powierzchni 33 m² zapłacimy około 2.070 zł.

Nowa konstrukcja dachowa w starym domu

W większości starych domów jednorodzinnych konieczna jest całkowita wymiana więźby dachowej i ułożenie nowego poszycia oraz dachówki. Załóżmy, że całkowita powierzchnia dachu wynosi 140 m². W pierwszym etapie musimy usunąć wszystkie stare elementy konstrukcyjne. Koszt takiej rozbiórki to około 20 zł/m². Zatem za całkowity demontaż starej konstrukcji dachu zapłacimy blisko 2.800 zł. Cena uwzględnia również koszt wywiezienia gruzu ze starego dachu.

Następnym krokiem przy generalnym remoncie starego domu jest budowa nowej więźby dachowej. Dobrej jakości więźba dachowa kosztuje w przeliczeniu na m² dachu około 48 zł. Doliczyć należy koszt robocizny, który wyniesie około 28 zł/m². Tak więc średni koszt więźby na dach o powierzchni 140 m² wyniesie około 10.600 złotych.

Nową więźbę dachową należy najpierw pokryć poszyciem dachu. Kiedyś najpopularniejszym sposobem było drogie deskowanie, ale od kilku lat najpopularniejszym rozwiązaniem jest membrana. Za membranę na dach o powierzchni 140 m² wraz z montażem przez fachowców zapłacimy około 1.600 zł. Do kosztów całkowitych remontu domu dodajemy także zakup i montaż dachówek. Mamy tu do wyboru kilka rozwiązań - blachodachówka, dachówka ceramiczna, czy betonowa. Najpopularniejsza i najtańsza będzie blachodachówka - najtańszą blachodachówkę można znaleźć już za 40 zł/m². Do tego dochodzi koszt montażu blachodachówki wynoszący około 25 zł/m². Nieco droższa jest dachówka ceramiczna - za m² trzeba zapłacić przynajmniej 55 zł, a nierzadko powyżej 65 zł. Montaż wiąże się z podobnymi wydatkami jak w przypadku blachodachówki - od 25 zł/m² w górę. W sumie więc budowa nowego dachu podniosła koszt remontu domu o ponad 23.500 zł.

Czasem remont domu wymaga również budowy bądź gruntownego remontu komina lub kominów. Będzie to wydatek rzędu 2 do 3 tys. zł za każdy komin.

Podsumowując, wyburzenie starego dachu i wzniesienie nowej konstrukcji o powierzchni 140 m² to wydatek około 26.500 zł. Jeżeli chcesz poznać inne kosztorysy budowy dachu, zapraszamy do tego artykułu.

Koszt kompletnej instalacji centralnego ogrzewania

Większość starych domów była ogrzewania piecami kaflowymi, niewiele z nich miało w standardzie centralne ogrzewanie. Wykonując generalny remont domu warto się zatroszczyć również o ten element wyposażenia.

Montaż kompletnej instalacji centralnego ogrzewania w domu o powierzchni 150 m² należy rozbić na kilka mniejszych prac – położenie rur doprowadzających ciepłą wodę do grzejników, piec centralnego ogrzewania oraz grzejniki.

Dla naszych potrzeb załóżmy, że na 80 m² reprezentacyjnych pomieszczeń naszego domu zakładamy nowoczesne ogrzewanie podłogowe, natomiast w pozostałych 5 pokojach grzejniki.

Na początek zastanówmy się nad kosztem urządzenia kotłowni. Jeżeli chcemy wyposażyć to pomieszczenie od zera, musimy zakupić piec, pompy, rury oraz wiele innych drobnych materiałów. Koszt wyposażenia kotłowni z kotłem na paliwo stałe wyniesie nas od 9 do 17 tysięcy złotych. Średnio za zestaw dobrej jakości urządzeń zapłacimy nieco ponad 13.000 zł. Wyposażenie kotłowni z kotłem gazowym będzie droższe, średnia cena może wynieść ponad 15.000, a jeżeli chcemy zainwestować w wysokiej jakości kocioł gazowy, komplet urządzeń może nas kosztować nawet 23.000 zł. Montaż wszystkich urządzeń w kotłowni przez specjalistę to wydatek kolejnych 2.000 zł bez względu na typ kotła. Do tego trzeba się liczyć z ewentualnymi kosztami podłączenia gazu, jeżeli do tej pory takiego podłączenia nie było.

Ogrzewanie podłogowe będzie nas kosztowało od 80 do 140 zł/m². Jest to sumaryczny koszt materiałów oraz robocizny. Średnio możemy założyć, że za każdy m² instalacji ogrzewania podłogowego koszt remontu domu wzrośnie o około 100 zł. W sumie zapłacimy więc około 8.000 zł. Do tego dochodzi konieczność wykonania posadzki na nowej instalacji, musimy się tu liczyć z wydatkiem około 37 zł/m² (koszt uwzględnia komplet materiałów na posadzki oraz robociznę za ich wykonanie).

Pozostałe pomieszczenia o powierzchni łącznej około 70 m² musimy wyposażyć w centralne ogrzewanie. Koszt remontu domu wzrośnie w tym przypadku o minimum 5.100 zł (koszt położenia nowych rur do centralnego ogrzewania oraz koszt zakupu 5 grzejników o odpowiedniej mocy). 

Podsumowując, koszt remontu starego domu w przypadku montażu kompletnie nowej instalacji centralnego ogrzewania opartej o piec gazowy wyniesie około 34.300 zł

Odnowienie ścian i podłóg

Nasz remontowany dom posiada powierzchnię 150 m². Możemy więc założyć, że będzie w nim około 450 m² ścian do wyremontowania.

Koszt remontu domu musi uwzględniać renowację ścian, zniwelowanie nierówności oraz przygotowanie powierzchni pod malowanie. Koszt takiej usługi waha się w granicach 5 zł/m² (uwzględniamy zdarcie starej farby i ewentualne wyrównanie szpachlą nierówności). Możemy więc założyć, że koszt remontu domu wzrośnie w tym punkcie o około 2.250 zł.

Kolejnym wydatkiem przy remoncie domu będzie zagruntowanie i pomalowanie ścian. Do dwukrotnego zagruntowania ścian o łącznej powierzchni 450 m² i sufitu o łącznej powierzchni 150 m² będziemy potrzebować około 100 litrów białej farby gruntującej. Można ją kupić już za 4 zł/litr, czyli 400 zł za 100 litrów. Do tego dojdzie koszt zewnętrznej farby powierzchniowej - 15 zł za litr w przypadku farby kolorowej (na ściany) i 7 zł/litr w przypadku farby białej. Tak więc za 37,5 litra farby kolorowej zapłacimy ponad 560 zł, natomiast za 12,5 litra farby białej kolejne 90 zł.

Najtańszego malarza, który pokryje nasze ściany trzema warstwami farby znajdziemy już za 6 zł/m², ale jeżeli zależy nam na dobrym fachowcu, musimy liczyć się z wydatkiem przynajmniej 10 zł/m². Do kosztu remontu domu nie będziemy jednak wliczać usługi malowania, gdyż większość inwestorów woli pomalować dom samodzielnie. Jeżeli jednak chciałbyś dodać koszt usługi malowania do kosztu remontu, możesz dodać kolejne 6.000 zł do kosztorysu.

W większości starych domów konieczne jest całkowita renowacja podłóg. Powierzchnia naszej podłogi to 150 m². W pierwszej kolejności musimy zerwać starą powłokę podłogową. Uśredniona cena demontażu powłok podłogowych to 15 zł/m² (w przypadku płytek będzie to sporo więcej, w przypadku na przykład wykładzin lub paneli dużo mniej). Zatem  całkowity koszt demontażu starych podłóg to około 2.250 zł.

Po usunięciu starych podłóg generalny remont starego domu wkracza w kolejną fazę - wykonanie nowych podłóg. Dla uproszczenia załóżmy, że 40 m² (łazienka, WC, kuchnia i przedpokój) wykończymy płytkami. Przyjmując stosunkowo atrakcyjne ceny materiałów (na przykład 35 zł/m² płytek podłogowych) za ten etap remontu domu zapłacimy około 3.500 zł. W tym 1.400 zł wydamy na glazurnika, 1.600 zł na płytki, a 600 zł na chemię budowlaną (klej do płytek, fuga, grunt). Wykończenie płytkami przynajmniej części ścian w łazience i kuchni to wydatek kolejnych 2.000 zł.

W niemal każdej remontowanej łazience konieczne jest także zakupienie oraz zamontowanie nowej armatury sanitarnej. Zakup zwykłej wanny, WC, baterii oraz umywalki to kolejny wydatek rzędu 2.000 - 3.000 zł. Jeżeli chciałbyś obliczyć koszty dla Twojej łazienki, zapraszamy na kalkulator kosztów remontu łazienki. Możesz też zobaczyć alternatywny kosztorys pod tym linkiem.

Po ułożeniu płytek w kuchni i łazience przychodzi czas na podłogi w pozostałych pomieszczeniach. Najczęściej stosowanym, ekonomicznym rozwiązaniem jest ułożenie zwykłych paneli podłogowych. Łączny koszt paneli, podkładów oraz listew to wydatek rzędu 40 zł/m². Łącznie więc na panele na powierzchnię 110 m² wydamy około 4.400 zł. Do tego trzeba doliczyć koszt robocizny za układanie paneli, który może wynieść około 18 zł/m² więc niecałe 2.000 zł za całą powierzchnię.

Jeżeli chciałbyś obliczyć koszty położenia paneli lub parkietu w Twoim domu, zapraszamy na kalkulator kosztów remontu salonu, sypialni lub przedpokoju.

Remont starego domu wymaga wymiany stolarki okiennej

Wymiana okien jest nieodłącznym elementem każdego generalnego remontu domu. Cenę okien najłatwiej będzie szacować na podstawie ich łącznej powierzchni. W naszym remontowanym domu załóżmy 15 okien o powierzchni 2 m² każde. Jeżeli chcemy wstawić okna białe PCV, ich koszt w przeliczeniu na m² będzie wynosił około 336 zł, w przypadku okien drewnianych wzrośnie do około 551 zł. Tak więc zakup kompletu białych okien PCV podniesie koszt generalnego remontu domu o kolejne 10.000 zł.

Do tego trzeba doliczyć koszt ich montażu, który wyniesie około 1.500 - 2.000 zł. Podsumowując, wymiana okien wyniesie nas około 12.000 zł.

Kolejnym wydatkiem przy generalnym remoncie starego domu będzie wymiana drzwi zewnętrznych. Za stalowe drzwi antywłamaniowe wraz z profesjonalnym montażem zapłacimy 2.150 zł.

W remontowanym domu wypadałoby również wymienić drzwi wewnętrzne. Koszt tanich drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicą to około 260 zł/sztukę. Lepsze modele można kupić za około 450 zł. Do tego należy doliczyć koszt montażu - 180 zł za sztukę. Tak więc wymiana 8 drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicami i montażem wyniesie nas przynajmniej 3.520 zł.

Łączny koszt generalnego remontu domu

Koszt remontu zależy od jego skali i rodzaju zastosowanych materiałów. W naszym przypadku zdecydowaliśmy generalny remont domu przy wykorzystaniu materiałów ze średniej i niższej półki oraz wynajęciu specjalistów przeprowadzenia większości bardziej skomplikowanych prac.

W sumie generalny remont domu wyniósł nas ponad 100.000 zł. Cena uwzględnia remont do standardu „pod klucz”. Nie mamy uwzględnionych tu takich elementów, jak meble, wyposażenie kuchni itd. Jeżeli chciałbyś stworzyć własny, spersonalizowany kosztorys, zachęcamy do skorzystania z Kalkulatorów Budowlanych.