Remont starego domu - koszty, formalności, prace krok po kroku

Stary dom do remontu - od czego zacząć?

Odnowienie starego domu – formalności

Remont starego domu wiąże się z dopełnieniem kilku istotnych formalności. Ich specyfika będzie ściśle uzależniona od zakresu przeprowadzanych prac. Dlatego na wstępie warto rozróżniać pojęcia remontu oraz przebudowy.

Polskie przepisy prawa budowlanego traktują, że za remont uznaje się „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszczalne jest stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.

Pod pojęciem przebudowy należy rozumieć „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.”

Korzystając z powyższych definicji posłużmy się przykładem wymiany okien. Zakładamy, że inwestor planuje wymienić okna, zwiększając ich rozmiar i położenie. W tym przypadku nie mamy już do czynienia ze zwykłymi pracami remontowymi, lecz z przebudową. Jest to dość istotne z formalnego punktu widzenia. Jeśli zainteresował cię omawiany temat, sprawdź także ten artykuł o remoncie starego domu w porównaniu do budowy.

Przyjmuje się, że generalny remont domu drewnianego lub murowanego wymaga jedynie zgłoszenia. Zgłoszeniu podlegają wszystkie inwestycje, w których planujemy wymienić instalację grzewczą, ocieplać ściany zewnętrzne, tynkować lub malować elewację, wymieniać okna dachowe (w tym samym miejscu i o takich samych rozmiarach), wymieniać pokrycie dachowe (nie zmieniając kształtu dachu).

Zgłoszenie remontu nie jest szczególnie skomplikowane, a może uchronić nas przed późniejszymi problemami. Wniosek zgłoszenia przedkładamy do starostwa powiatowego, w terminie 30 dni od daty planowanego rozpoczęcia prac. Organ administracji państwowej udziela milczącej zgody. Jeśli w ciągu 30 dni od przedłożenia zgłoszenia nie otrzymamy żadnego pisma, oznacza to, że możemy rozpocząć prace remontowe.

Sytuacja komplikuje się w przypadku remontów, które kwalifikują się pod pojęciem przebudowy (np. remont domu na wsi połączony ze zmianą położenia okien lub dachu). W takich sytuacjach konieczne będzie uzyskanie pozwolenia budowlanego. Dzieje się tak w przypadku, gdy planujemy wymienić okna (na większe lub w innej lokalizacji budynku), ocieplić budynek wyższy niż 12 metrów bądź wykonać instalację gazową.

A co z adaptacją poddasza?

Stary dom do remontu często posiada niezagospodarowane poddasze. Niektórzy inwestorzy planują powiększyć powierzchnię użytkową i zaadaptować nieużytkowany strych na poddasze użytkowe. Ciekawym źródłem inspiracji będą liczne blogi budowlane. Dobry blog wskaże inwestorowi interesujące pomysły adaptacyjne, określi etapy prac krok po kroku, a jednocześnie rozjaśni sytuację formalną.

Remont strychu polegający na wymianie podłóg, ociepleniu skosów poddasza czy przeprowadzeniu instalacji elektrycznej może wymagać jedynie zgłoszenia. Jednak w większości budynków konieczne okazuje się wykonanie prac, które podlegają pozwoleniu. Owa sytuacja będzie miała miejsce wtedy, gdy remont strychu obejmie montaż okien dachowych lub pełną wymianę dachu wraz z więźbą. Jeśli chcesz wiedzieć, ile kosztuje remont starego domu, zapoznaj się z tym artykułem o kosztach remontu starego domu.

Chcąc przeprowadzić adaptację i remont poddasza zwróćmy szczególną uwagę na wysokość skosów. Pomieszczenia na poddaszu nie mogą mieć mniej niż dwa metry wysokości. Jeśli nasz stary strych okaże się zbyt niski, konieczne będzie dodatkowe podwyższenie konstrukcji dachowej. Wiąże się to z pełną wymianą więźby i pokrycia dachowego.

Stary dom do remontu – pierwszy krok prac

Remont ścian działowych

Remont domu poniemieckiego czy starego budynku na wsi często wiąże się z koniecznością wyburzenia ścian działowych i zastąpienia ich nowymi. Stary dom zazwyczaj posiada niewielkie, słabo doświetlone pomieszczenia. Wyburzając niektóre ściany działowe i ustawiając nowe (w innych miejscach) zyskujemy wpływ na organizacje przestrzeni.

Na potrzeby naszych obliczeń przyjmujemy, że stary dom do remontu posiada powierzchnię 150 m². W jego wnętrzu znajdzie się około 80 m² przeznaczonych do wyburzenia ścian działowych. Uśredniona cena tego etapu prac to niespełna 4200 zł.

Remont starego domu obejmuje wykonanie nowych ścian działowych, które stworzą eleganckie pomieszczenia mieszkalne. Załóżmy, że ich ilość jest równa powierzchni ścian, które wyburzyliśmy. Do budowy nowych ścian używamy betonu komórkowego H+H 12. Zakup niezbędnych materiałów oraz robocizna wygenerują koszty rzędu 3 600 zł.

Remont elewacji zewnętrznej

Chcąc obliczyć, ile kosztuje remont starego domu, musimy uwzględnić modernizację elewacji zewnętrznej. Odnowienie starego domu zazwyczaj wiąże się z koniecznością pełnego ocieplenia ścian zewnętrznych. Dom typu kostka czy stary dom dwuspadowy często nie posiadają żadnej wydajnej izolacji przegród zewnętrznych. Dlatego niezbędnym wydaje się montaż ocieplenia. Przyjmujemy, że stary dom do remontu posiada murowane ściany zewnętrzne. W tym przypadku tworzymy ocieplenie ze styropianu.

Przyjmujemy, że stary dom posiada 210 m² ścian zewnętrznych do ocieplenia. Od czego zacząć kosztorysowanie tego przedsięwzięcia? Najlepiej od wstępnego określenia kosztów zakupów niezbędnych materiałów.

Nasz stary dom do remontu zostanie zaizolowany dobrej jakości styropianem. Uśredniony koszt zakupu niezbędnych materiałów wyniesie około 19 000 zł. Chcąc obliczyć, ile kosztuje remont starego domu, musimy jeszcze oszacować cenę robocizny. Za pełne ocieplenie ścian zapłacimy około 11500 zł.

Remont domu drewnianego może być tu nieco droższy. Ocieplenie drewnianych ścian zewnętrznych wymaga zastosowania wełny mineralnej, która wpłynie na ostateczny koszt izolacji.

Krok drugi – wymiana okien i dachu

Stary dom do remontu kontra wymiana dachu

Remont poddasza lub remont domu poniemieckiego mogą wiązać się z koniecznością odnowienia lub nawet całkowitej wymiany dachu. Jest to ważny etap prac, który wpłynie na sumaryczne koszty całego przedsięwzięcia.

W naszych obliczeniach przyjmujemy, że remont strychu nie wymagał pełnej wymiany więźby. Do najczęściej wykonywanych prac należy wymiana poszycia i pokrycia dachowego.

Zakładamy, że więźba dachowa znajduje się w dobrym stanie i nie wymaga dodatkowych nakładów finansowych. Nasz remont domu na wsi obejmie jedynie usunięcie starego pokrycia z blachodachówki. Średnia cena tego przedsięwzięcia to 15 zł/m². Przy powierzchni dachu 255 m² daje to sumę 3800 zł.

Nasz kosztorysowany stary dom wymaga montażu nowego poszycia. Do prac wybieramy trwałą papę na deskowaniu. Co prawda montaż poszycia z membrany byłby nieco bardziej ekonomiczny. Jednak papa na deskowaniu sprawi, że stary dom do remontu będzie dobrze chroniony. Cena zakupu niezbędnych materiałów i montażu poszycia zwiększy nasze wydatki o kolejne 13000 zł.

Zarówno remont strychu, jak i budowa domu wymagają także montażu głównego pokrycia dachowego. Wykorzystamy tu blacho dachówkę, która cieszy się największą popularnością. Łączna cena zakupu materiałów oraz montażu nowego pokrycia dachowego wyniesie około 20500 zł.

Przyjmujemy, że remont starego domu nie obejmował montażu takich elementów, jak okna dachowe. Stary dom na wsi czy tym bardziej dom typu kostka nie posiadają okien dachowych. Wymiana okien (a właściwie ich montaż od podstaw) wiązałyby się z koniecznością uzyskiwania pozwolenia na budowę. W tym przypadku, okna dachowe byłyby jedynie częścią kosztów dodatkowych.

Wymiana okien w starym domu do remontu

Niemal każdy remont starego domu wymaga wymiany stolarki okiennej. Zarówno stary dom typu kostka, jak i starsze obiekty poniemieckie posiadają nieszczelne przegrody zewnętrzne. Wymiana okien ułatwi ogrzewanie pomieszczeń.

Zarówno budowa domu, jak i remont starego obiektu wymagają obliczenia łącznej powierzchni okien. Przyjmujemy, że budynek posiada około 30 m² okien. Nasz stary dom wzbogacimy o dobrej jakości okna drewniane. Cena tego przedsięwzięcia wyniesie około 17700 zł. Do kosztów całkowitych doliczamy także montaż, który wygeneruje około 2450 zł wydatków. Jeśli interesuje cię ten temat, sprawdź także artykuł z cennikiem montażu okien.

Wymiana stolarki drzwiowej

Każdy wysłużony dom typu kostka, czy stary dom do remontu wymagają wymiany stolarki drzwiowej. Nie są to zbyt duże koszty, jednak warto wziąć je pod uwagę, jeśli chcemy obliczyć, ile kosztuje remont starego domu.

Średni koszt zakupu i montażu nowych, stalowych drzwi zewnętrznych powinien zamknąć się w kwocie 1300 zł.

Krok 3 - Prace wykończeniowe

Tynkowanie ścian

Nasz stary dom do remontu wymaga kompleksowego odnowienia ścian. Przyjmujemy, że łączna powierzchnia ścian i sufitów do wytynkowania wynosi 540 m². W pomieszczeniach wykonamy nowe tynki wraz z gładzią gipsową. Jest to uniwersalny etap prac, który obejmuje każda budowa domu i niemal wszystkie inwestycje remontowe.

Średni koszt otynkowania ścian i sufitów powinien zamknąć się w kwocie 29000 zł.