Ile kosztuje postawienie budynku z kontenerów biurowych?

Jakie budynki powstają najczęściej z kontenerów?

W ostatnich latach bardzo popularne stało się wykorzystywanie w wielu realizacjach kontenerów morskich. Przykładem może być poniższy projekt brytyjskiego architekta, który został zrealizowany z wykorzystaniem czterech 45 stopowych kontenerów morskich. Dwa dolne kontenery złączono, a następnie postawiono na nich kolejne dwa obrócone o 90 stopni kontenery tworząc efektowne piętro. Kontenery zostały z zewnątrz obudowane elementami nawiązującymi charakterem do otaczającego krajobrazu, przez co cały budynek doskonale wkomponował się w otoczenie.

Chociaż rezultat jest bardzo efektowny to całkowity koszt przekraczający 130 tys. Funtów daje do myślenia, czy na pewno wykorzystanie kontenerów do budowy domu jest opłacalne. Udział w całkowitych kosztach projektu samych kontenerów jest dość niski - używany kontener morski kupimy już za kilka tysięcy złotych. Najwięcej funduszy pochłoną natomiast prace związane z niezbędnymi przeróbkami kontenerów, wykonaniem elewacji zewnętrznej, wstawieniem dużych przeszkleń i oczywiście wykończeniem i umeblowaniem wnętrza. Okazuje się więc, że zbudowanie efektownego domu z kontenerów morskich jest możliwe, jednak jeżeli chcemy żeby taki budynek wzbudził podziw sąsiadów należy się liczyć z kosztami zbliżonymi lub nawet większymi niż przy budowie tradycyjnego domu. Również i w Polsce można zaobserwować zwiększone zainteresowanie takimi projektami, niemniej wydaje się, że w kwestii budynków mieszkalnych w większości pozostajemy konserwatystami i zazwyczaj wybieramy bardziej klasyczne rozwiązania.

Oprócz kontenerów morskich istnieją pod pewnymi względami podobne do nich kontenery biurowe. Częścią wspólną jest mobilność – oba rodzaje kontenerów możemy z łatwością załadować na samochód ciężarowy i przewieźć w dowolne miejsce. Kontenery biurowe są jednak od początku zaprojektowane po to, aby mogli w nich przebywać ludzie. W przeciwieństwie do kontenerów morskich posiadają one odpowiednią izolację, instalację elektryczną oraz niezbędne wyposażenie. Firmy produkujące kontenery socjalne i biurowe (zobacz tu) jak na przykład ANGA oferują szerokie możliwości ich konfiguracji i adaptacji do wymagań klienta.

Kontenery biurowe od dawna wykorzystywane są jako zaplecza budów, a na przykład w krajach skandynawskich również bardzo często są używane jako hotele, przedszkola, czy szkoły. Oczywiście istnieje możliwość stworzenia z kontenerów tego typu budynku mieszkalnego, jednak dużo częściej kontenery biurowe wybierane są nie przez klientów indywidualnych, a przez podmioty gospodarcze jako siedziby firm, mobilne punkty sprzedaży, pawilony handlowe, zaplecza szatniowo sanitarne, czy nawet przenośne laboratoria.

Zalety kontenerów biurowych

Dlaczego klienci wybierają kontenery biurowe do realizacji swoich celów lokalowych? Najważniejsze wydają się być 3 kluczowe parametry – cena, czas trwania inwestycji oraz mobilność. Kwestie szczegółowego porównania kosztów budowy budynku z kontenerów biurowych i w tradycyjnej technologii przedstawimy bardziej szczegółowo w dalszej części artykułu ograniczając się na razie do stwierdzenia, że możemy oczekiwać, iż pomieszczenie z kontenerów biurowych powinno być mniej więcej dwukrotnie tańsze od tradycyjnego budynku. Oczywiście wiele zależy od standardu jaki wybierzemy, gdyż w zależności od przyjętych materiałów, rodzaju izolacji, czy stolarki cena kontenerów biurowych może przyjmować dość dużą rozpiętość.

Drugi element, który sprawia, że technologia kontenerowa jest tak atrakcyjna to bardzo krótki czas realizacji. Przeciętny czas od momentu zatwierdzenia projektu do zakończenia inwestycji to zazwyczaj kilka do maksymalnie kilkunastu tygodni. Sam proces produkcji trwa zazwyczaj kilka tygodni i na tym etapie kontenery opuszczają halę produkcyjną jako niemal kompletne moduły. Ponieważ wszelkie prace prowadzone są w warunkach produkcyjnych nie mają znaczenia warunki atmosferyczne, ani pora roku. Transport kontenerów w docelowe miejsce, a także montaż poszczególnych modułów w kompletny zestaw kontenerów trwa już bardzo krótko. Inwestorowi pozostaje jedynie podłączenie zewnętrznych mediów i tak naprawdę umeblowanie pomieszczeń.

W końcu dochodzimy do specyficznej dla kontenerów ich cechy, a mianowicie mobilności. Można ją rozumieć nie tylko jako łatwość przeniesienia budynku w inne miejsce. Demontaż kontenerów, załadunek na samochód, a następnie przewiezienie ich w dowolne inne miejsce i ponowny montaż można zrealizować w ciągu kilku dni. Kontenery biurowe nie są przecież na stałe związane z gruntem, stawia się je jedynie na lekkim posadowieniu. Mobilność kontenerów oznacza jednak również łatwość rozporządzania nimi lub mówiąc innymi słowami stanowią one nieporównywalnie bardziej płynny składnik majątku firmy. Sprzedaż tradycyjnego budynku może być czynnością bardzo trudną i wymagającą dużo czasu. Ze względu na możliwość przewiezienia w inne miejsce, a także łatwość przeróbek i modyfikacji i tym samym dopasowanie do potrzeb nowego użytkownika, sprzedaż kontenerów może być zrealizowana dużo szybciej i łatwiej.

Powyższe zalety kontenerów sprawiają, że ryzyko podejmowane przez przedsiębiorcę pragnącego zainwestować środki w budowę lub rozbudowę swoich placówek jest w znacznej mierze ograniczone. Nakłady poniesione na budynek są znacznie mniejsze, inwestycja jest ograniczona w czasie do niezbędnego minimum, a w razie ewentualnych kłopotów lub przejściowych trudności w łatwy sposób można przearanżować kontenery lub je sprzedać.

Jakie ograniczenia niesie ze sobą stawianie budynku z kontenerów biurowych

Chociaż jak zaznaczyliśmy w powyższym punkcie kontenery biurowe stanowią pod wieloma względami atrakcyjną dla przedsiębiorców alternatywę to jednak nie zawsze będą mogły konkurować z tradycyjnym budynkiem. Pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę jest przewidywany czas użytkowania. Trudno oczekiwać od kontenerów żeby były chociaż w niewielkim stopniu tak trwałe jak tradycyjne budynki. Czy istnieje jakaś górna granica, która wyznaczałaby okres życia budynku kontenerowego? Ile lat powinien wytrzymać kontener biurowy? Wiele zależy od tego jaka jest funkcja, którą pełni taki budynek oraz w jaki sposób jest on użytkowany i czy są wykonywane przeglądy i konserwacja. Na przykład kontenerowe zaplecze budowy, które użytkowane jest w niesprzyjających warunkach budowy, podlegające intensywnej eksploatacji oraz częstym przenosinom będzie dużo mniej trwałe niż stanowiące stacjonarną siedzibę firmy biuro handlowe. Abstrahując od funkcji i sposobu użytkowania można przyjąć, że budynek z kontenerów biurowych powinien wytrzymać minimum 20-30 lat, a przy regularnej konserwacji i remontach znacznie dłużej.

Kolejny aspekt to niższy standard budynku kontenerowego w stosunku do tradycyjnej technologii. Oczywiście niższa cena nie bierze się znikąd. Wybierając typowe standardowe kontenery biurowe należy liczyć się z ograniczoną możliwością kreowania wyglądu zewnętrznego takiego budynku jak i niższym standardem wnętrza. Na szczęście firmy kontenerowe oferują wiele rozwiązań pozwalających podnieść estetykę wyglądu zewnętrznego budynku kontenerowego na przykład poprzez zastosowanie atrakcyjne wyglądającego przeszklenia ścian, użycia kasetonów elewacyjnych, czy montaż dodatkowego dwuspadowego zadaszenia. Jeżeli chodzi o wnętrze to tak naprawdę jego standard zależy od zasobności portfela inwestora. Przy niskim budżecie wewnętrzne ściany będą wykonane z płyt warstwowej lub płyty laminowanej. Jeżeli budżet na to pozwala nic nie stoi jednak na przeszkodzie żeby zlecić wykończenie wnętrza za pomocą płyt karton-gips tym samym uzyskując standard równoważny dla budynku murowanego.

Łączenie modułów kontenerów pozwala na uzyskanie niemal nieograniczonej powierzchni budynku. W niektórych sytuacjach problemem może być natomiast wysokość wewnętrzna. Standardowy kontener biurowy ma wysokość wewnętrzną wynoszącą 2,5 metra, czyli typową dla na przykład budynków mieszkalnych. Niektóre pomieszczenia wymagają jednak czasami większej wysokości i tutaj kontenery biurowe mają pewne ograniczenia. Ze względu na ograniczenia transportowe i produkcyjne zazwyczaj górną granicą wysokości wewnętrznej dla kontenerów biurowych są 3 metry.

Rozpoczynamy inwestycję, czy kontener biurowy wymaga pozwolenia na budowę?

Rozpoczęcie inwestycji polegającej na ustawieniu kontenerów biurowych należy zacząć od zgromadzenia wymaganych prawem dokumentów i pozwoleń. Istnieje sporo kontrowersji dotyczących kwestii, czy kontenery biurowe wymagają uzyskania pozwolenia na budowę czy nie.

Najpierw ustalmy do jakiej kategorii należy zaliczyć kontenery biurowe. Zgodnie z pkt. 5, art. 3 Prawa Budowlanego przez tymczasowy obiekt budowlany należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Wiemy już zatem, że obiekty kontenerowe zaliczamy do tzw. tymczasowych obiektów budowlanych, które natomiast stanowią jedną z odrębnych kategorii wśród katalogu budowli (zobacz również https://www.prawo.pl/podatki/podatek-od-nieruchomosci-kontener-to-nie-budynek,9997.html).

Kolejny przepis odnoszący się do kontenerów to art. 29 pkt 12, który mówi, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.

Powyższy zapis oznacza, że jeżeli inwestor stawia kontenery niepołączone trwale z gruntem i przewiduje ich rozbiórkę lub przeniesienie w inne miejsce przed upływem 180 dni od ich postawienia nie musi uzyskiwać pozwolenia na budowę. Rozumowanie odwrotne prowadzi do wniosku, że w przypadku chęci użytkowania kontenerów powyżej 180 dni wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na budowę i nie ma tutaj znaczenia fakt, że kontenery nie są trwale połączone z gruntem. W ustawie zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę są jeszcze wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, które można podciągnąć pod kontenery, jednak ustawodawca ograniczył ich powierzchnię do 35 m2.

Podsumowując, jeżeli nie zamierzamy używać kontenerów jako tymczasowe zaplecze budowy lub jeżeli nasz obiekt będzie miał powierzchnię ponad 35 m2 należy podobnie jak w przypadku tradycyjnego budynku wystąpić o pozwolenie na budowę.

Prace projektowe, wybór konkretnego układu kontenerów

Podstawowym załącznikiem do wydania pozwolenia na budowę jest projekt budowlany. Zlecając wykonanie projektu budowlanego musimy określić jak ma wyglądać nasz zbudowany z kontenerów obiekt. Na początku powinniśmy zwrócić się z zapytaniem do producenta kontenerów i szczegółowo określić nasze wymagania i oczekiwania. Firmy produkujące kontenery zazwyczaj bezpłatnie przygotowują wycenę wraz z rysunkiem ofertowym kontenerów, który projektant będzie mógł następnie zaadoptować do projektu budowlanego.

Na tym etapie określimy nie tylko rozkład pomieszczeń, ale także materiały jakie zostaną użyte do produkcji kontenerów. Dzięki modułowej budowie obiekty kontenerowe dają nam bardzo dużą swobodę w projektowaniu przestrzeni. Możemy zdecydować się na duże otwarte, przeszklone przestrzenie biurowe lub wydzielić wiele pomieszczeń pełniących funkcje sanitarne, czy socjalne. Załóżmy, że na potrzeby naszej kalkulacji chcemy postawić biuro handlowe z pewną ilością przeszkleń, kilkoma pokojami dla pracowników biurowych oraz małym zapleczem sanitarnym i kuchennym. Przykładowy układ obiektu kontenerowego o powierzchni około 100 m2 spełniający powyższe założenia prezentuje poniższy szkic.

W dalszej części artykułu określimy koszty tego rozwiązania w porównaniu z tradycyjnym budynkiem.

Kontenery biurowe nie muszą mieć gorszych parametrów izolacyjności niż tradycyjny budynek

Decydując się na lokal zbudowany z kontenerów biurowych spodziewamy się, że będziemy musieli pójść na pewien kompromis. Okazuje się jednak, że w kwestii izolacyjności współcześnie stosowane do budowy kontenerów materiały pozwalają na uzyskanie współczynników zbliżonych do tradycyjnego budynku. Spełnienie stawianego przez Prawo Budowlane wymogu uzyskania odpowiedniego współczynnika przenikania ciepła dla ścian, dachów, stropów i stropodachów jest możliwe przy wykorzystaniu na przykład płyty warstwowej z rdzeniem z poliuretanu, która już przy grubości 100 mm osiąga U = 0,23 [W/(m2·K)]. Odpowiednia izolacja pozwoli nam przede wszystkim na zmniejszenie kosztów ogrzania kontenerów. Należy pamiętać, że najczęściej używa się do tego grzejników elektrycznych, także poniesione na etapie zakupu kontenerów wyższe koszty lepszej izolacji, zostaną na pewno zrekompensowane niższymi rachunkami za prąd.

Przy budowie kontenerów biurowych najczęściej do wyboru mamy dwa rodzaje ścian. Pierwszy zakłada użycie płyt warstwowych, które są bardzo popularnym materiałem budowlanym wykorzystywanym na przykład przy budowie hal. Płyta warstwowa składa się cienkich warstw blachy zewnętrznej i wewnętrznej, pomiędzy którymi wklejony jest stanowiący izolację rdzeń. W zależności od rodzaju i grubości rdzenia, płyta będzie charakteryzowała się różnymi parametrami izolacyjności, klasą reakcji na ogień oraz ceną. Najtańsza płyta z rdzeniem ze styropianu ma znacznie słabsze parametry izolacyjności niż ta z poliuretanem. Z kolei płyty z rdzeniem z wełny mineralnej posiadają bardzo dobrą odporność ogniową.

Drugi rodzaj ściany w kontenerach wygląda w ten sposób, że budowana jest drewniana konstrukcja ściany służąca do przytrzymania izolacji, a następnie konstrukcja ta okładana jest z zewnątrz blachą trapezową lub kasetonem elewacyjnym, a od wewnątrz płytą laminowaną.

Dokładne parametry izolacji i rodzaje ścian kontenerów biurowych można sprawdzić na tej stronie.

Przygotowanie posadowienia pierwszym etapem prac na działce

Pierwszym etapem fizycznych prac, które będziemy musieli wykonać na działce jest przygotowanie odpowiedniego posadowienia dla kontenerów. Z reguły wykonanie posadowienia nie jest zawarte w cenie wykonania kontenerów i należy je zlecić lub wykonać we własnym zakresie. Możemy tutaj mówić o znaczącej oszczędności w stosunku do tradycyjnego budynku, gdyż nie musimy przygotowywać kosztownego i czasochłonnego fundamentu. Ze względu na fakt, że kontenery są lekką konstrukcją (waga typowego modułu o powierzchni 15 m2 wynosi około 2,5 tony) do wykonania posadowienia wystarczą wkopane na odpowiednią głębokość bloczki betonowe lub punktowo wylane stopy fundamentowe.

W kwestii ilości i rozmieszczenia podpór najlepiej zwrócić się do producenta kontenerów. Trzeba jednak koniecznie pamiętać o tym, że rodzaj i sposób wykonania posadowienia należy zawsze dopasować do istniejących lokalnych warunków gruntowych, gdyż uzyskane od producenta informacje zapewne będą odnosiły się do sytuacji, w której mamy do czynienia z typowym rodzajem gruntu. Po doprowadzeniu prądu, wody oraz kanalizacji możemy rozpoczynać właściwy montaż modułów kontenerowych.

Porównanie kosztu budowy kontenerów i tradycyjnego budynku

Do celów naszej analizy przyjmiemy parterowy budynek, składający się z przeszklonych pomieszczeń biurowych, małego zaplecza sanitarnego z toaletą oraz aneksu kuchennego. Porównanie kosztów przedstawia poniższa ikonografika. Zakładamy wykonanie kontenerów biurowych ze ścianami z płyty warstwowej z rdzeniem z poliuretanu, co pozwoli na osiągnięcie wymaganego prawem współczynnika izolacyjności. Ponieważ kontenery przyjeżdżają jako gotowe do użytkowania moduły, które są w pełni wyposażone w instalację elektryczną, grzewczą, oświetleniową, a także mają gotową podłogę i ściany, w przeciwieństwie do tradycyjnego budynku podajemy jedynie oprócz kosztów przygotowania posadowienia koszt wykończenia pod klucz. Do oszacowania kosztów postawienia tradycyjnego budynku posłużyły dane z portalu https://kb.pl/. Założono tutaj użycie materiałów ze średniej półki cenowej.

Oczywiście poniższe porównanie jest pewnym uproszczeniem i należy traktować je z dystansem biorąc pod uwagę zupełnie inną technologię wykonania oraz standard obu obiektów. Wszystkie podane ceny są kwotami netto, a ostateczne koszty nie uwzględniają kosztów zakupu działki, jej uzbrojenia, a także mebli i ruchomego wyposażenia.

Podsumowanie

Obiekty zbudowane z kontenerów biurowych to w szczególności dla podmiotów gospodarczych atrakcyjna alternatywa w stosunku do tradycyjnego budownictwa. Chociaż budynki kontenerowe oferują znacząco niższy standard, a także charakteryzują się nieporównywalnie niższą trwałością dzięki wielu zaletom są często brane pod uwagę jako biura, pawilony handlowe, zaplecza socjalne, czy nawet szkoły i przedszkola. W powyższym artykule dokonaliśmy porównania kosztów postawienia dwóch obiektów o powierzchni 100 m2 w technologii kontenerów oraz tradycyjnym budownictwie i zgodnie z przewidywaniami obiekt kontenerowy okazał się niemal dwukrotnie tańszy. Jak się okazuje współcześnie produkowane kontenery mogą zapewnić współczynnik izolacyjności na takim samym poziomie jak murowany budynek, a dzięki atrakcyjnemu i nowoczesnemu wzornictwu również odpowiedni wygląd.