Co zrobić, gdy wspólnota mieszkaniowa zawyża czynsz?
Członkowie wspólnoty mogą zaskarżyć decyzje o bezprawnym podwyższeniu czynszu, fot. Satoshi/BartekMagierowski
Opublikowano: 15.02.2024 r., 9:00
|
Autor: Barbara Ochman
Właściciele mieszkań we wspólnocie są zobowiązani do ponoszenia kosztów eksploatacji mieszkania i części wspólnych, jednak przepisy prawa nie wskazują, ile powinny wynosić takie opłaty. Co zrobić, gdy wydaje nam się, że zarządca umyślnie zawyża czynsz? Zobacz, gdzie członkowie wspólnoty powinni szukać pomocy.
Wspólnota mieszkaniowa jest stanowiona przez ogół właścicieli będących posiadaczami lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości – najczęściej jednego budynku wraz z otaczającym go terenem. Członek takiej wspólnoty ma swoje własne mieszkanie i staje się współwłaścicielem przestrzeni wspólnych, na przykład korytarza, windy, chodnika, czy skweru. Jednym z podstawowych obowiązków każdego właściciela lokalu jest uiszczanie zaliczek mających na celu zapewnienie płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Jej podstawowe koszty to:
Opłaty za energię elektryczną, gaz i wodę,
Wydatki na remonty oraz bieżące prace konserwacyjne,
Ubezpieczenia i podatki,
Utrzymywanie porządku w częściach wspólnych,
Wynagrodzenie dla zarządcy albo członków zarządu.
Członkowie wspólnoty mają prawo do podejmowania ważnych decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością. W przypadku małych społeczności wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli, a większe wspólnoty wyłaniają zarząd, który działa w imieniu mieszkańców i czuwa nad załatwianiem codziennych spraw. Członkowie wspólnoty wybierający zarząd lub zarządcę zgadzają się na oddelegowanie części własnych kompetencji. Nie oznacza to jednak, że właściciele poszczególnych mieszkań tracą swoje prawa – zachowują oni wszystkie przywileje wynikające z prawa własności. Członek wspólnoty może dowolnie rozporządzać swoją własnością, pod warunkiem poszanowania interesów właścicieli pozostałych lokali.
Wspólnota bezprawnie podwyższa czynsz – jak sprzeciwić się nieuczciwym praktykom?
Członkowie wspólnoty są zobowiązani do pokrywania kosztów eksploatacji mieszkania i części wspólnych. Wysokość takich opłat ustalają sami właściciele – każdy z nich ma prawo głosu proporcjonalne do posiadanych udziałów w nieruchomości. Jeśli wspólnota w niejednogłośny sposób zadecyduje o podwyższeniu czynszu, to przegłosowani członkowie zachowują prawo do zaskarżenia takiej decyzji.
Jeżeli nowa wysokość opłat ustalona w uchwale właścicieli wzbudza podejrzenia, to członek wspólnoty może dochodzić swoich praw w sądzie. Konieczne będzie zaskarżenie kontrowersyjnej uchwały oraz wytoczenie powództwa przeciwko wspólnocie reprezentowanej przez zarządcę lub zarząd – należy to zrobić w ciągu sześciu tygodni od przyjęcia dokumentu lub otrzymania oficjalnej informacji o podwyżce. Warto pamiętać, że sama decyzja o zmianie czynszu nie wystarczy, by sąd wydał wyrok na naszą korzyść. Zaskarżona uchwała musi być niezgodna z umową właścicieli lokali lub powinna naruszać przepisy prawa, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interesy członków wspólnoty.
Zaskarżenie uchwały nie oznacza, że nie musimy płacić większego czynszu – do chwili rozstrzygnięcia sprawy właściciele są zobowiązani do uiszczania nowych, wyższych zaliczek. Wyjątek stanowi sytuacja, w której sąd decyduje o zawieszeniu wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy. W takim przypadku powinny obowiązywać stare, niższe opłaty.
Jednym ze sposobów na zatrzymanie nieuczciwych działań jest zaskarżenie uchwały wprowadzającej podwyżkę, fot. Firefly
Kiedy można oskarżyć zarząd wspólnoty o niegospodarność?
Nie istnieje ustawowo określona, górna granica zaliczek mających na celu zapewnienie płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Brak ograniczeń wynika z kosztów rzeczywistych, które nie mieszczą się w żadnych specyficznych przedziałach. Z tego powodu trudno jest oskarżyć zarząd lub zarządcę o zawyżanie czynszu, jeśli kwota przyjęta w uchwale nie narusza przepisów prawa, zapisów umowy, czy interesów mieszkańców.
Zdarza się jednak, że organ zarządzający wspólnotą decyduje o pobieraniu zaliczek na cele, które mogą budzić kontrowersje w odczuciu niektórych mieszkańców – dotyczy to w szczególności opłat za utrzymywanie części wyodrębnionych, które nie stanowią głównej części wspólnej nieruchomości. Takim pomieszczeniem może być na przykład podziemny garaż, który nie należy do wszystkich właścicieli. Jeśli członek wspólnoty podejrzewa, że działania wspólnoty są niezgodne z prawem, to może on zwrócić się do sądu o usunięcie nieuczciwego zarządu i wyznaczenie nowego składu tego organu.
