Opublikowano: 28.04.2024 r., 8:58
|
Autor:
Barbara Ochman
Co zrobić, kiedy w bloku mieszkalnym żyje sąsiad, który nie chce dostosować się do zasad przestrzeganych przez wszystkich właścicieli? Kłopotliwy lokator urządza głośne imprezy, a może celowo zaśmieca klatkę schodową? Zobacz, w jaki sposób wspólnota mieszkaniowa próbuje dyscyplinować kłopotliwych mieszkańców.
Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana do rozwiązywania bieżących problemów jej członków wynikających ze wspólnego korzystania z budynku. Jedną z największych zagwozdek dla zarządu są kłopotliwi lokatorzy, którzy za nic mają zasady współżycia społecznego, regularnie niszczą przestrzeń wspólną, nie stosują się do wewnętrznych regulaminów lub zakłócają porządek domowy. Czy wspólnota może w jakiś sposób wpłynąć na ich zachowanie? Wiele zależy od konkretnego przypadku.
Mieszkańcy, którzy z premedytacją nie stosują się do regulaminu porządku domowego, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 3.04.2009 roku sygn.akt II CSK 601/08, nie mogą podlegać karom pieniężnym, które członkowie zarządu czasem próbują nakładać na niesfornych lokatorów. Zadaniem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością, a nie karanie jej mieszkańców. W świetle prawa zarządca nie ma uprawnień, które pozwoliłyby mu na narzucanie właścicielom ograniczeń lub obowiązków, co wyklucza stosowanie sankcji. Okazuje się, że wspólnoty nakładające na mieszkańców grzywny za niestosowanie się do regulaminu, tak naprawdę nie powinny tego robić. Świadomy lokator może odwołać się od takiej decyzji, a nawet zaskarżyć ją do sądu.
Skoro wspólnota nie ma prawa dyscyplinować mieszkańców nieruchomości, to w jaki sposób może poradzić sobie z właścicielami, którzy utrudniają życie swoim sąsiadom? Rozsądnym krokiem wydaje się dokładne zbadanie sprawy przed podjęciem jakichkolwiek poważnych kroków. Czasem wystarczy spokojna rozmowa z obiema stronami konfliktu. Jeśli nie przyniesie ona żadnego efektu, zarządca może wystosować do kłopotliwego lokatora oficjalne pismo z informacją o otrzymaniu skarg od mieszkańców budynku połączone z wezwaniem do zaprzestania uciążliwych zachowań. Wspólnota ma prawo przesłać lokatorowi pismo sporządzone przez kancelarię prawną – istnieje szansa, że taki dokument zdyscyplinuje niepokornego właściciela mieszkania.
Art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów daje członkom wspólnoty możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Takie postępowanie może toczyć się miesiącami, dlatego jest to ostateczność. O wiele łatwiejszą drogą byłoby nakłonienie właściciela mieszkania do rozwiązania umowy najmu z beztroskim lokatorem, jednak w niektórych przypadkach taka ścieżka zawodzi.
Co zrobić, gdy uciążliwy najemca zaczyna utrudniać życie poprzez zastawianie klatki schodowej meblami i innymi przedmiotami, które utrudniają przejście? Zbieractwo przyczynia się do rozwoju robactwa i może być poważnym zagrożeniem w trakcie ewakuacji budynku. Również w tym przypadku wspólnota nie może zgodnie z prawem nakładać na mieszkańca grzywny, jednak jego sąsiedzi powinni czym prędzej poinformować straż pożarną, że jeden z lokatorów notorycznie blokuje drogę ewakuacyjną. Jeśli przedmioty znajdujące się na klatce wydzielają zapach lub stanowią siedlisko insektów, to pomocna będzie interwencja inspekcji sanitarnej. Służby mogą ukarać mieszkańca mandatem – być może będzie to motywacja do zmiany nawyków.
Jeśli uciążliwy lokator nie chce żyć w zgodzie z pozostałymi sąsiadami, a jego zachowania wykraczają w sposób rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, to wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu zażądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Takie działania reguluje Ustawa o własności lokali oraz przepisy Kodeksu postępowania Cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Decyzja o wkroczeniu na drogę sądową powinna być ostatecznością, ponieważ jest to czasochłonna i skomplikowana procedura, a właścicielowi licytowanego mieszkania nie będzie przysługiwać prawo lokalu zamiennego. Przymusowa sprzedaż nieruchomości to czynność wykraczająca poza zakres odpowiedzialności zarządu wspólnoty. Rozpoczęcie batalii sądowej będzie możliwe po uprzednim podjęciu uchwały zezwalającej na sprzedaż lokalu i upoważniającej zarząd do wytoczenia powództwa.
Kiedy sprawa trafi do sądu, wspólnota mieszkaniowa będzie musiała wykazać, że decyzja o licytacji mieszkania jest uzasadniona. Nawet jeśli zarząd przedstawi przekonujące argumenty, sędzia może oddalić pozew ze względu na zasady współżycia społecznego.
