Czy możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu? Wyjaśniamy krok po kroku

Kredyt hipoteczny - oprocentowanie

Aktualnie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dość wysokie. W zależności od banku waha się od ok. 7 do 9 procent w skali roku. Pamiętajmy jednak, iż odsetki to tylko część opłat, z jakimi musimy zmierzyć się przy spłacaniu kredytu. Aby poznać całkowite koszty zobowiązania, należy uwzględnić wartość RRSO, która przedstawia Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania.

Na wartość RRSO wpływają nie tylko odsetki, ale również m.in. wysokość prowizji, kosztów związanych z ubezpieczeniem kredytu, opłaty przygotowawcze, czy też wszelkie pozostałe opłaty, jakie wiążą się np. chociażby z koniecznością założenia i prowadzenia rachunku bankowego.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Mamy wiele różnych możliwości, które pozwolą nam na wcześniejsze pozbycie się długu. Takim przykładem jest, chociażby sprzedaż innej nieruchomości, dzięki której będziemy mogli spłacić cały kredyt hipoteczny. Ponadto możemy otrzymać darowiznę lub spadek, który pozwoli nam na pozbycie się długu. Pojawia się jednak pytanie, czy jest to w ogóle możliwe, a także, czy należy nam się z tego tytułu zwrot prowizji, czy jednak będzie to wiązać się z dodatkowymi kosztami.

Na szczęście prawo dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego jest regulowane w ustawie o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku. Warto jednak mieć na uwadze, iż inaczej zupełnie są rozpatrywani kredytobiorcy spłacający zobowiązania naliczane z oprocentowaniem zmiennym, a jeszcze inaczej z oprocentowaniem stałym:

• W przypadku oprocentowania zmiennego - szybsza spłata kredytu hipotecznego bez naliczania opłaty, jeżeli kredyt był spłacany przez 3 lata bez żadnych opóźnień. Ponadto wtedy istnieje możliwość odzyskania części prowizji oraz odsetek, które proporcjonalnie powinny być przeliczone do czasu, o jaki skracamy naszą umowę kredytową. Jeżeli będziemy chcieli spłacić kredyt hipoteczny wcześniej, to z pewnością bank nalicz nam opłaty w wysokości 3% nadpłacanej kwoty.
• W przypadku oprocentowania stałego - warunki nie muszą być takie same, jak w przypadku kredytu spłacanego z odsetkami zmiennymi. Tutaj nie tylko możemy nie odzyskać części prowizji, a nawet szybsza spłata w dowolnym terminie może pociągać za sobą dodatkowe opłaty. W tym wariancie należy dokładnie sobie przekalkulować, czy rzeczywiście spłata kredytu przed terminem będzie dla nas opłacalna.

Czy nadpłata kredytu hipotecznego przed terminem jest korzystna?

Skoro już wiemy, że wcześniejsza spłata kredytu jest korzystna na pewno w przypadku oprocentowania zmiennego, to możemy wnioskować również, że nadpłata przed terminem może wiązać się z podobnymi konsekwencjami. Niezwykle istotne jest to, czy kredyt był zaciągany przed 21 lipca 2017 roku, czy jednak po tej dacie.

Gdy nasza umowa kredytowa była zawarta przed tą datą, to warunki wcześniejszej spłaty lub nadpłaty musimy sprawdzić w regulaminie naszego banku. Zatem nadpłata będzie miała bardzo podobne warunki. Jeżeli będziemy nadpłacać kredyt w pierwszych trzech latach trwania umowy kredytowej, to możemy liczyć się z opłatą wynoszącą 3% spłacanej kwoty. Natomiast po tym czasie, robimy to całkowicie bezpłatnie.

Nadpłata kredytu hipotecznego przed terminem, a zmniejszenie raty lub kapitału

Kolejnym aspektem, na który warto zwrócić uwagę, jeżeli interesuje nas szybsza nadpłata kredytu hipotecznego, jest to, aby wybrać dla siebie jak najkorzystniejszą opcję. Warto rozważyć, co dla nas będzie bardziej opłacalne - czy skrócenie czasu kredytowania, czy może jednak zmniejszenie miesięcznej raty.

Na szczęście możemy skorzystać z pomocnych kalkulacji, które dokładnie nam podpowiadają, która z wymienionych opcji jest dla nas najkorzystniejsza. Jeżeli będziemy chcieli nadpłacić swój kredyt wcześniej, upewnijmy się, czy z takim posunięciem wiążą się jakiekolwiek opłaty. Jeżeli jesteśmy już z nich zwolnieni, wtedy kalkulacja jest jeszcze łatwiejsza.

W przypadku, gdy przed terminem nadpłacimy kredyt, a także zmniejszymy wysokość raty, to musimy liczyć się z obniżeniem wprost proporcjonalnym do tego, o ile zmniejszyliśmy naszą kwotę pozostałą do spłaty. Niestety spadek pozostałej kwoty nie jest zbyt wysoki. Dlatego specjaliści zdecydowanie bardziej polecają, aby jednak podjąć się skrócenia okresu spłaty bez zmniejszania raty.

Dlaczego druga opcja jest o wiele korzystniejsza? Powinniśmy pamiętać, iż na początku naszej umowy kredytowej spłacamy głównie odsetki, a dopiero później zaczynamy spłacać kapitał. Oczywiście jest to proporcjonalnie rozłożone w czasie. Dlatego, jeżeli zmniejszamy wysokość raty, to w małym stopniu zmniejszamy wysokość kapitału, od którego naliczane są odsetki. Natomiast wcześniej nadpłacając kredyt hipoteczny i tym samym skracając okres kredytowania, spłacamy w dużej mierze kapitał. W związku z tym można powiedzieć, że wysokość ostatecznej kwoty do spłaty jest przeliczany od nowa, a odsetki nie są już tak duże jak poprzednio. Zatem wcześniejsza spłata kredytu jest opłacalna tylko, jeżeli wcześniej sobie dokładnie to przekalkulujemy i sprawdzimy, który wariant jest dla nas korzystniejszy.