Oddanie obiektu do użytkowania – procedura, formalności

Jak rozpocząć użytkowanie obiektu budowlanego?

Stosownie do art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego do użytkowania obiektu budowlanego, do budowy którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy można przystąpić po zawiadomieniu organu budowlanego o zakończeniu budowy.

Organ ma w tym przypadku możliwość zgłoszenia sprzeciwu w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, chyba że podejmie decyzję o rezygnacji z uprawnienia, aby przyspieszyć procedurę. Obecnie więc w wielu przypadkach wystarczy po prostu zgłosić zakończenie procesu budowlanego, odczekać 14 dni i przystąpić do użytkowania obiektu.

Konieczność otrzymania formalnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zachowano dla wybranych kategorii obiektów, w tym m.in.:

• obiektów sportowych i rekreacyjnych;
• budynków kultury, nauki i oświaty;
• budynków kultu religijnego;
• budynków służby zdrowia.

Warto zwrócić też uwagę, że przepisy przyznają inwestorowi możliwość wystąpienia o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zamiast zgłaszania zakończenia robót. Decyzja jest też konieczna w sytuacji, kiedy przystąpienie do użytkowania następuje przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych.

Obowiązek uzyskania decyzji nie jest niezbędny w przypadku np. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków służących gospodarce rolnej czy innych niewielkich budynków, jak domki letniskowe.

Jak prawidłowo zgłosić zakończenie budowy?

Inwestor zgłaszając zakończenie budowy lub ubiegając się o wydanie decyzji w sprawie użytkowania ma obowiązek załączenia szeregu dokumentów takich, jak:

• projekt techniczny budynku;
• oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania projektu budowlanego z projektem, warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, a także o doprowadzeniu do należytego porządku terenu budowy – a w razie potrzeby – terenów przyległych;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (warunkowo);
• protokoły badań i sprawozdań, np. przyłączy i instalacji;
• dokumentację geodezyjną;
• potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej (warunkowo).

Obowiązki informacyjne w stosunku do zakończenia budowy budynków jednorodzinnych mieszkalnych zostały w ustawie zawężone, wyłączając konieczność przedkładania wraz z zawiadomieniem niektórych załączników.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy można złożyć zarówno w formie tradycyjnej papierowej, jak i elektronicznej, za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Inwestor powinien pamiętać, że organ ma obowiązek zwrócić mu składaną w oryginałach dokumentację, a także dziennik budowy po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy albo udzieleniu pozwolenia na użytkowanie.

Obowiązujące przepisy prawa budowlanego przewidują też pozwolenie warunkowe. Wydając je organ określa warunki użytkowania budynku albo uzależnia jego użytkowanie od przeprowadzenia określonych robót budowlanych. Ta konstrukcja znajduje zastosowanie przede wszystkim w sytuacji, kiedy przedsiębiorstwo odpowiedzialne za montaż przyłączy (np. gazowego, wodno-kanalizacyjnego) opóźnia się z realizacją prac.

Kiedy należy powiadomić inne organy niż nadzór budowlany?

Inwestor, na którego przepisy nakładają obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, powinien pamiętać o konieczności zawiadomienia:

• Państwowej Inspekcji Sanitarnej;
• Państwowej Straży Pożarnej.

Organy zajmują stanowisko w przedmiocie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem w terminie 14 dni. Obowiązek konsultacji pojawia się też w sytuacji, kiedy wprawdzie nie ma formalnego obowiązku wydania pozwolenia na użytkowanie, ale projekt budowlany wymagał uzgodnienia w zakresie ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych. Sprawdź także ten artykuł: Pozwolenie na użytkowanie budynku krok po kroku - przepisy, dokumenty, porady.

Obowiązkowa kontrola obiektu budowlanego przez organ administracji budowlanej

Decyzja w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest wydawana po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez organ nadzoru budowlanego (kontrola odbywa się na wezwanie inwestora). Taka kontrola obejmuje zgodność budowy z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę i projektem. Dotyczy przede wszystkim:

• zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
• zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym i technicznym (głównie w zakresie charakterystyki elementów technicznych, elementów nośnych, geometrii dachu, wykonania urządzeń budowlanych i instalacji);
• wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego.

Kontrola jest przeprowadzana przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania do organu budowlanego i ma ona charakter planowy – inwestor jest o niej zawiadamiany w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania organowi i ma obowiązek uczestniczyć w czynnościach osób kontrolujących.

Z przeprowadzonej kontroli sporządza się protokół w trzech egzemplarzach, z których jeden zawsze otrzymuje inwestor.