Nikt nie chce budować domu na zgłoszenie. Dlaczego wszyscy aplikują o pozwolenie na budowę?

Program budowy domów do 70 m² wprowadził znaczne ułatwienia dla osób chcących zrealizować własne projekty mieszkaniowe, eliminując potrzebę uzyskania pozwolenia na budowę i upraszczając proces administracyjny. Od 2022 roku, dzięki nowelizacji prawa budowlanego, możliwe stało się wznoszenie jednorodzinnych domów o powierzchni do 70 m² bez przeprowadzania złożonych formalności, co obejmuje zwolnienie z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego oraz zatrudniania kierownika budowy. Ta zmiana miała na celu przyspieszenie i uproszczenie procesu budowy, co jest korzystne zarówno dla indywidualnych inwestorów, jak i rodzin marzących o własnym domu. Koszty budowy takiego domu obliczaliśmy w tym artykule.

Dodatkowo, w sierpniu 2023 roku, Sejm zatwierdził kolejne udogodnienia, które rozszerzyły możliwość budowy domów bez pozwolenia na budynki o dowolnym metrażu, pod warunkiem, że są one przeznaczone na własne potrzeby mieszkaniowe. Ta nowelizacja jeszcze bardziej liberalizuje przepisy, umożliwiając realizację bardziej ambitnych projektów mieszkaniowych bez zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, pod warunkiem, że działania te są zgodne z lokalnymi planami zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku ich braku, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółowo o zmianach prawa budowlanego w 2023 roku pisaliśmy w tym miejscu.

Warunki, które muszą być spełnione w ramach tej uproszczonej procedury, obejmują konieczność budowy z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, dostarczenie kompletnej dokumentacji wraz ze zgłoszeniem, oraz, w niektórych przypadkach, odpowiedzialność inwestora za kierowanie budową. Ta elastyczność w procedurach ma na celu nie tylko ułatwienie realizacji indywidualnych inwestycji budowlanych, ale również zachęcenie więcej osób do decydowania się na budowę własnego domu, co przyczyni się do rozwoju sektora budownictwa mieszkaniowego.

Program budowy domów "na zgłoszenie", będący częścią Polskiego Ładu, wzbudził duże nadzieje na rewolucję na rynku budownictwa jednorodzinnego. Jednak po kilku latach od jego wprowadzenia okazuje się, że liczba osób, która z niego skorzystała jest znikoma. Pomimo ułatwień dla inwestorów, program ten nie spełnił pokładanych w nim oczekiwań. Z uproszczonej ścieżki w 2022 roku według danych GUNB (Główny Urząd Nadzoru Budowlanego) skorzystało niecałe 1200 budujących. To mniej niż 1,5% inwestycji indywidualnych rozpoczętych w tym okresie. 

Niestety, podobnie jak w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%, ten program również przyniósł niepożądane skutki uboczne. Wzrost liczby samowoli budowlanych oraz powstawanie nowych domów nawet na gruntach rolnych stały się problemem, który wymagał pilnego rozwiązania. Istniejące luki w obowiązujących przepisach sprawiały, że urzędy miały utrudnioną możliwość nadzoru nad budową domów i nie mogły skutecznie egzekwować przestrzegania przepisów.

Specjaliści z zakresu prawa budowlanego zwracają uwagę na znaczącą niedoskonałość w aktualnych normach prawnych. Chodzi o brak jasnych wytycznych dla urzędu, jak postępować, gdy okazuje się, że zestaw dokumentów potrzebnych do zgłoszenia budowy domu o powierzchni do 70 m² nie jest kompletny. W takich okolicznościach nie jest jasne, czy urząd powinien odesłać dokumenty do inwestora, czy raczej informować o sytuacji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Aktualne przepisy skutecznie ograniczają możliwości urzędników do dokonania fachowej oceny zgłoszenia bądź do żądania dopełnienia niezbędnych formalności, nawet jeśli wykryte zostaną poważne braki.

Aby zaradzić tej sytuacji i dać urzędom możliwość odpowiedniego monitorowania budowanych domów, Ministerstwo Rozwoju i Technologii opracowało propozycje zmian w prawie budowlanym. Kluczowym punktem tych zmian jest wyeliminowanie możliwości korzystania z procedury zgłoszeniowej jeżeli przedstawione dokumenty nie potwierdzą, że budowa służy zaspokojeniu indywidualnych potrzeb mieszkaniowych lub jeżeli wniosek będzie niekompletny. Dodatkowo konstrukcja domu musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji braku planu miejscowego należy ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy.

Jednakże, obawy budzi precyzja przyszłych przepisów wykonawczych oraz ewentualne nadmierne ograniczenia narzucane przez ustawodawców. Istnieje obawa, że program może stać się martwy z powodu nadmiernych obostrzeń. Konieczne będzie zachowanie równowagi pomiędzy kontrolą urzędów nad inwestycjami a zachowaniem elastyczności i ułatwień dla potencjalnych inwestorów.

Wnioski płynące z próby wprowadzenia programu budowy domów do 70m² powierzchni zabudowy na zgłoszenie są jasne - konieczne są zmiany w prawie, które z jednej strony doprecyzują przepisy, a z drugiej ograniczą "wolną amerykankę" w tego typu inwestycjach. Źle wprowadzone przepisy albo ostatecznie zabiją ten program nadmiernymi obostrzeniami, albo nie rozwiążą problemu nadużyć, do których coraz częściej dochodzi. 

Program budowy domów do 70 m² powierzchni zabudowy na zgłoszenie, będący częścią Polskiego Ładu, okazał się niewielkim sukcesem. Dowodem jest na to rok 2022, w którym z programu skorzystało zaledwie 1,5% inwestorów.

Pomimo ułatwień dla inwestorów, takich jak brak konieczności posiadania świadectwa energetycznego czy zatrudnienia kierownika budowy, niewielka liczba osób skorzystała z uproszczonej procedury.

Dodatkowo, program spowodował wzrost liczby samowoli budowlanych, co wskazuje na istotne luki w obecnych przepisach. W odpowiedzi na ten problem Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmian w ustawie o prawie budowlanym, które mają ograniczyć możliwość korzystania z uproszczonej procedury w przypadku zgłoszenia niekompletnej dokumentacji.

Spodziewane zmiany mogą jednak jeszcze bardziej obniżyć zainteresowanie programem budowy domów do 70 m² na zgłoszenie. Istotną kwestią pozostaje precyzja przepisów wykonawczych oraz ryzyko zbyt daleko idących ograniczeń, które mogą uczynić program nieskutecznym. Jest to kolejny przykład na to, że budownictwo mieszkaniowe pozostaje wyzwaniem dla kolejnych ekip rządzących. Moje dane pokazują, że budownictwo mieszkaniowe ma duży potencjał wzrostu w przeszłości. Jednak kłopoty związane z polityką rządową mogą ograniczyć możliwości wykorzystania tego potencjału w przyszłości.