Opublikowano: 08.02.2024 r., 17:00
|
Autor:
Barbara Ochman
Od 1 kwietnia będą obowiązywać nowe przepisy zaostrzające wymagania względem wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Regulacje mają ukrócić nieuczciwe praktyki deweloperów, pozwolić mieszkańcom na zachowanie prywatności oraz zagwarantować dostęp do terenów rekreacyjnych. Rozporządzenie budzi coraz większe kontrowersje – czy zmiana przepisów rzeczywiście będzie korzystna dla zwykłego konsumenta?
Pod koniec zeszłego roku zostało opublikowane Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które wprowadza rewolucję w kwestii warunków technicznych, jakie muszą spełniać powstające budynki. Zmiany dotyczą usytuowania, otoczenia oraz parametrów nowych nieruchomości. Duże poruszenie wśród inwestorów wywołały przepisy zaostrzające wymagania dla wielorodzinnych budynków mieszkalnych, które obejmują m.in.:
- Konieczność zachowania przynajmniej 5 metrów odległości od granicy działki w przypadku nieruchomości mającej więcej niż 4 kondygnacje naziemne.
- Oddzielanie loggi i balkonów znajdujących się na jednej płycie przy pomocy stałej przegrody o ograniczonej przepuszczalności światła.
- Zapewnienie odpowiedniej izolacyjności akustycznej dla drzwi wejściowych do lokali mieszkalnych.
- Obowiązek zachowania minimalnej powierzchni dla lokali użytkowych wynoszącej 25m2, chyba że są one ulokowane na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej i można do nich wejść z zewnątrz.
- Urządzenie co najmniej 25% działki jako teren biologicznie czynny.
- Obowiązek postawienia placu zabaw, jeśli w budynku znajduje się więcej niż 20 mieszkań, a w odległości 750 metrów nie ma obiektu ogólnodostępnego dla dzieci.
Nowe zasady dopuszczają pewne wyjątki. Kontrowersyjny zapis dotyczący zachowania minimalnej odległości od granicy działki nie będzie obowiązywał, gdy nieruchomość sąsiaduje z drogą lub dostępnym publicznie placem. Wprowadzane przepisy mają zastosowanie wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wskazuje innych rozwiązań.
Najważniejsza zmiana dotycząca inwestycji budowlanych nakazuje zachowanie minimalnej odległości od granicy działki. Ten zapis ma zablokować działania deweloperów, którzy dotychczas stawiali wielopiętrowe budynki najgęściej, jak było to możliwe. Zmiana przepisów powinna zahamować nadmierną urbanizację i sprawić, że mieszkańcy nowych osiedli zachowają odrobinę prywatności. Zaostrzenie wymagań względem inwestorów spowoduje, że otoczenie budynków wielorodzinnych stanie się miejscem rekreacyjnym, gdzie zieleń wygrywa z wszechobecną betonozą.
Nowe wymogi ukrócą patodeweloperkę, a w szczególności wyodrębnianie tak zwanych lokali inwestycyjnych o powierzchni mniejszej niż 25m2. Nieuczciwi inwestorzy stosowali tę praktykę, by obejść przepisy, które określają minimalną powierzchnię dla lokali mieszkalnych. Wprowadzenie dodatkowych obostrzeń dotyczących metrażu sprawi, że na rynek nie będą trafiać nowe „mikrokawalerki”.
Zaostrzenie wymogów względem deweloperów spodoba się rodzinom z dziećmi, które zyskają bezpieczne miejsce rekreacji dla swoich pociech. Dotychczas budowanie osiedli bez dostatecznej infrastruktury dla najmłodszych nie było niczym dziwnym – od kwietnia wszystko się zmieni. Teren przeznaczony pod plac zabaw będzie odpowiednio ogrodzony, a zamontowane wyposażenie powinno spełniać potrzeby dzieci w różnym wieku. Jeśli inwestor nie może lub nie chce urządzać tradycyjnego placu zabaw, ma prawo skorzystać z alternatywnego rozwiązania, jakim jest zaadaptowanie sali dla najmłodszych wewnątrz budynku.
Wprowadzenie nowych regulacji zaszkodzi inwestycjom, które obecnie znajdują się w fazie przygotowania. Zaostrzenie przepisów wymusi na deweloperach gruntowne zmiany w gotowych już projektach, co wygeneruje poważne opóźnienia oraz straty finansowe. Konieczność ponownej aranżacji osiedli zmniejszy skalę planowanych przedsięwzięć i ograniczy podaż na nowe nieruchomości, która w tym roku i tak jest niepokojąco niska.
Wielu deweloperów nie zdąży przeprojektować planów osiedli przed 1 kwietnia. Oczekiwanie na ponowne otrzymanie niezbędnych zgód to długotrwały proces, dlatego najbliższe miesiące mogą być bardzo trudne dla inwestorów. Perspektywa ograniczonej dostępności nowych lokali mieszkalnych prawdopodobnie przyspieszy wzrost cen nieruchomości z rynku pierwotnego – liczba takich obiektów będzie mniejsza, ale popyt nie zmaleje, dlatego kupujący będą w stanie zapłacić jeszcze więcej, by wejść w posiadanie swojego własnego M.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii budzi spore kontrowersje – większość zmian będzie korzystna dla mieszkańców i w dłuższej perspektywie powinna spowodować poprawę warunków życia na osiedlach. Z drugiej strony niekorzystne dla deweloperów zapisy mogą spowolnić proces powstawania nowych inwestycji. Wyższe koszty budowy i wymagania ograniczające podaż przyczynią się do kolejnych podwyżek cen nieruchomości z rynku pierwotnego, a za te zmiany najwięcej zapłacą przyszli mieszkańcy nowych osiedli.
