Opublikowano: 05.05.2024 r., 11:07
|
Autor:
Barbara Ochman
Zakup mieszkania nie należy do najłatwiejszych procedur. Każdemu z nas zdarza się zagubić w gąszczu formalności i natłoku dokumentów. Umowa przedwstępna czy przyrzeczona? Którą z nich należy zawrzeć i kiedy nadchodzi najlepszy moment na jej podpisanie? Jakich błędów powinniśmy się wystrzegać? Zobacz, co warto wiedzieć o umowie przyrzeczonej.
Umowa przyrzeczona jest następstwem umowy przedwstępnej, którą z reguły zawieramy przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Ma ona charakter gwarancyjny oraz stanowi podstawowe zabezpieczenie interesów obu stron. Stosowanie dwóch umów – przedwstępnej i przyrzeczonej znajduje zastosowanie w sytuacjach, gdy istnieją pewne okoliczności (na przykład przeszkody prawne), które uniemożliwiają natychmiastowe przeprowadzenie transakcji.
Jednym z ważniejszych elementów umowy przedwstępnej jest wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Co ciekawe, nie trzeba tego robić, jednak dzięki określeniu konkretnej daty obie strony zyskują gwarancję wymagalności roszczenia, czyli na przykład sprzedaży lub zakupu oznaczonej nieruchomości.
Nie wszyscy Polacy zawierający umowę przedwstępną pamiętają, by zawrzeć w niej ostateczny termin przystąpienia do umowy przyrzeczonej. Dotyczy to w szczególności osób, które nie mają zbyt dużego doświadczenia w sprzedaży oraz kupnie nieruchomości. Brak konkretnej daty nie powinien jednak wzbudzać niepokoju – art. 389 §2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może w ciągu jednego roku wyznaczyć termin jej zawarcia. Jeśli tego nie zrobi, jej uprawnienia wynikające z umowy przedwstępnej wygasną.
Konstrukcja składająca się z umowy przedwstępnej i przyrzeczonej jest szczególnie często wykorzystywana w branży nieruchomości. Załóżmy, że taka transakcja dotyczy umowy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego. Co zrobić, jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego? W takim przypadku strona poszkodowana może żądać zawarcia umowy sprzedaży u notariusza lub domagać się odszkodowania.
W umowie przedwstępnej bardzo często stosowane jest zabezpieczenie w formie zadatku wynoszącego 10% ustalonej ceny transakcyjnej. Ta kwota może stanowić wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu hipotecznego lub pomniejszać całkowitą kwotę, którą musi zapłacić kupujący. Jeśli osoba zobowiązująca się do nabycia nieruchomości nie stawi się na podpisaniu umowy przyrzeczonej, to zadatek pozostaje w rękach właściciela mieszkania. Jeśli strona sprzedająca nie dotrze do notariusza to będzie ona zobowiązana do zwrotu dwukrotności wpłaconego zadatku. Właściciel nieruchomości uchyla się od obowiązku zwrotu powiększonego zadatku? W takim przypadku strona kupująca może wkroczyć na drogę sądową.
Umowa przyrzeczona musi być zawarta w obecności notariusza – to on odpowiada za jej konstrukcję oraz treść. Dzięki temu obie strony zyskują gwarancję, że ich interesy zostaną odpowiednio zabezpieczone. W akcie notarialnym będącym umową przeniesienia prawa własności do nieruchomości muszą się znaleźć między innymi:
- Data i miejsce zawarcia umowy,
- Oznaczenie nieruchomości oraz obu stron umowy,
- Cena zakupu nieruchomości,
- Oświadczenie sprzedającego potwierdzające jego prawo własności do wskazanego lokalu,
- Termin oraz sposób zapłaty,
- Stan prawny nieruchomości,
- Termin wydania lokalu.
Przepisy prawa nie precyzują, kto powinien pokrywać koszty umowy przyrzeczonej i podatków, jednak przy umowie sprzedaży nieruchomości zwyczajowo robi to strona kupująca. Wyjątek stanowią transakcje z rynku pierwotnego, gdzie podatek PCC zawsze jest uiszczany przez dewelopera. Koszt zawarcia umowy w formie aktu notarialnego różni się w zależności od ceny nieruchomości. Całkowity wydatek wiążący się z przeprowadzeniem takiej transakcji z reguły wynosi od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
