Często nie mamy wpływu na to, jak blisko granicy działki postawiony jest dom, ani na to, kto mieszka obok. Sytuacja komplikuje się, gdy zachodzi konieczność przeprowadzenia prac budowlanych, takich jak ocieplenie budynku ze ścianą w granicy działki. Czy w takim przypadku sąsiad ma prawo odmówić wejścia na posesję? Co mówią przepisy? Czy da się tę kwestię rozwiązać polubownie?
Chociaż ustawa określa minimalną odległość budynku od granicy działki, zdarzają się wyjątki od reguły. Niekiedy budowa domu z zachowaniem wolnej przestrzeni jest wręcz niemożliwa chociażby ze względu na wąską działkę. Innym przypadkiem jest podział gruntu już z postawionym budynkiem.
Może się więc zdarzyć sytuacja, że ściana domu znajduje się bezpośrednio na granicy. Problem pojawia się, gdy właściciel chce ocieplić dom. Wówczas niezbędne jest prowadzenie prac na jego posesji. Co, jeśli sąsiad nie wyraża na to zgody?
Prace remontowe na sąsiedniej działce a prawo budowlane
Zgodnie z Art. 47. Prawa budowlanego, jeśli w celu przeprowadzenia prac budowlanych istnieje konieczność wejścia na teren sąsiedniej posesji, należy uzyskać wcześniej odpowiednią zgodę właściciela. Ważne jest również ustalenie charakteru prac, ich zakresu, terminarza, itp. W idealnej sytuacji wystarczy więc porozmawiać z sąsiadem i (najlepiej na piśmie) określić warunki prac, w tym przypadku termomodernizacyjnych.
Jednak co, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości nie wyraża zgody na remont? Wówczas można zgłosić się do odpowiedniego organu administracyjnego, czyli zazwyczaj starostwa, które decyduje o tym, czy wejście na teren prywatny jest niezbędne. Wniosek należy złożyć na co najmniej 30 dni przed planowanymi pracami. Na wydanie decyzji urząd ma 14 dni.
Termomodernizacja budynku ingerująca w posesję sąsiada może grozić konsekwencjami prawnymi, fot. alphaspirit
Kiedy rekompensata dla sąsiada?
Osoba ocieplająca swój dom, która weszła na teren działki sąsiada, musi przestrzegać warunków prac wyznaczonych w decyzji starosty. Ponadto właściciel zobowiązany jest naprawić ewentualne szkody powstałe podczas remontu. Tutaj ustawa odsyła do przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie jego treścią, osoba korzystająca z cudzej nieruchomości powinna przywrócić ją do stanu poprzedniego bądź też zapłacić rekompensatę.
Rekompensaty pieniężnej nie określa jednak decyzja starosty. Jeśli wielkość kwoty nie zostanie zaakceptowana przez obie strony, wówczas właściciel użytkowanej nieruchomości ma prawo złożyć pozew do sądu administracyjnego. Oczywiście w takim przypadku sąd nie zawsze musi orzec na korzyść powoda. Jeśli inwestor wykaże, że dokonał wszelkich starań, by zmniejszyć szkody oraz naprawił je w wystarczający sposób, wówczas wartość rekompensaty może zostać zmniejszona.
Zanim przystąpisz do termomodernizacji domu położonego na granicy działki, upewnij się, że masz pełną zgodę sąsiada na czasowe korzystanie z jego posesji. Dzięki jasnemu wytyczeniu warunków prac oraz ewentualnej rekompensaty, unikniesz przykrych konsekwencji prawnych.
