Oszustwo czy luka w prawie? Tak dziś wystawia się certyfikaty bez oględzin budynku
Czy wiesz, że możesz dziś zdobyć świadectwo energetyczne bez wychodzenia z domu, bez wizyty eksperta, a nawet... bez sprawdzenia budynku? Brzmi jak absurd? A jednak to rzeczywistość, z której korzystają tysiące właścicieli nieruchomości. Sprawdzamy, czy to legalne, kto na tym zarabia i czy taka praktyka może cię wpędzić w poważne kłopoty. Ten temat budzi coraz większe kontrowersje – i nie bez powodu.
- Na czym polega świadectwo charakterystyki energetycznej?
- Certyfikaty bez kontroli? Ministerstwo nie widzi problemu
- Nieprawdziwe świadectwo? Mogą być konsekwencje
- Odpowiedzialność właściciela nieruchomości
- Nowe przepisy nadal w przygotowaniu – obowiązkowe kontrole jeszcze nie obowiązują
- Nowe świadectwa – z kontrolą na miejscu i jasnymi kryteriami
Na czym polega świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej (znane również jako świadectwo energetyczne lub certyfikat energetyczny) to oficjalny dokument, który określa zapotrzebowanie danego budynku lub lokalu na energię cieplną i elektryczną.
W kwietniu ubiegłego roku weszła w życie nowelizacja ustawy dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Nowe przepisy nałożyły obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dla wszystkich mieszkań i domów przeznaczonych do sprzedaży, wynajmu lub oddania do użytku po zakończeniu budowy.
Od tamtej pory na rynku pojawiło się mnóstwo firm oferujących wystawianie certyfikatów. Wiele z nich reklamuje swoje usługi jako szybkie i wygodne – cały proces można przeprowadzić zdalnie, a dokument uzyskać nawet w ciągu kilku godzin. Wystarczy przesłać podstawowe informacje o nieruchomości, bez żadnej fizycznej wizyty w budynku. Czy jednak takie praktyki są zgodne z prawem?
Certyfikaty bez kontroli? Ministerstwo nie widzi problemu
Do kwestii masowego wystawiania świadectw energetycznych drogą online odniosło się Ministerstwo Rozwoju i Technologii w komentarzu dla Dziennika Gazety Prawnej. Resort jasno zaznaczył, że tego rodzaju praktyka nie jest nielegalna. Obowiązujące obecnie przepisy nie zawierają bowiem jednoznacznego wymogu przeprowadzania oględzin budynku lub lokalu na miejscu przed wystawieniem certyfikatu. Takiego zapisu nie znajdziemy ani w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków, ani w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju dotyczącym metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej oraz wydawania świadectw.
Co istotne, akty prawne nie precyzują również jednego, obowiązującego sposobu pozyskiwania danych na temat ocenianych obiektów. To oznacza, że firmy wydające świadectwa mają dziś pełną swobodę w wyborze metody analizy informacji o budynkach.
W praktyce oznacza to, że sposób określania parametrów energetycznych może być całkowicie dowolny i zależny wyłącznie od podejścia konkretnej firmy. Brak nadzoru oraz jasnych reguł budzi obawy o jakość i wiarygodność takich dokumentów.
Nieprawdziwe świadectwo? Mogą być konsekwencje
Swobodne określanie parametrów budynku nie oznacza, że błędne świadectwo energetyczne pozostanie bezkarne. Jeśli certyfikat zawiera rażące pomyłki, osoba, która go wystawiła, może utracić swoje uprawnienia zawodowe niezbędne do wykonywania tej działalności.
Eksperci jednak zaznaczają, że ta sankcja bywa mało skuteczna — odebrane uprawnienia można stosunkowo szybko odzyskać, co podważa odstraszający charakter takiej kary.
Realna odpowiedzialność karna pojawia się dopiero w przypadku wystawiania certyfikatów z pominięciem wpisu do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej. Nawet wtedy mówimy jednak jedynie o karze grzywny, co wielu uznaje za niewystarczające w kontekście skali zjawiska.
Odpowiedzialność właściciela nieruchomości
Choć najczęściej to wykonawcy certyfikatów ponoszą odpowiedzialność za błędy, warto wspomnieć także o konsekwencjach dla właściciela nieruchomości, który posługuje się takim dokumentem. Obowiązujące przepisy nie przewidują obecnie żadnych sankcji karnych dla osób fizycznych korzystających z nieprawidłowego świadectwa.
Nie oznacza to jednak pełnej bezkarności. W przypadku sprzedaży domu z nieprawdziwym certyfikatem energetycznym może dojść do sporów cywilnych z nowym właścicielem. Tego typu sprawy mogą być czasochłonne i kosztowne, dlatego warto zadbać o rzetelność dokumentacji.
Nowe przepisy nadal w przygotowaniu – obowiązkowe kontrole jeszcze nie obowiązują
Powszechna praktyka wystawiania świadectw charakterystyki energetycznej bez wizji lokalnej wciąż jest legalna – jednak może się to zmienić. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opracowało projekt nowego rozporządzenia dotyczącego metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynków lub ich części, który przewiduje istotne zmiany w tym zakresie.
Projekt zakłada, że charakterystyka energetyczna ma być wyznaczana na podstawie dokumentacji technicznej oraz obowiązkowej kontroli na miejscu. Kontrola zdalna ma być dopuszczalna jedynie w ściśle określonych, wyjątkowych sytuacjach. Celem tych zmian jest zwiększenie rzetelności i wiarygodności certyfikatów, które obecnie często wystawiane są jedynie na podstawie danych podanych przez właścicieli nieruchomości.
Zgodnie z pierwotnymi zapowiedziami, projekt miał zostać przyjęty w IV kwartale 2024 roku, a nowe przepisy miały wejść w życie na początku 2026 roku. Jednak na dzień 7 maja 2025 roku rozporządzenie wciąż nie zostało formalnie przyjęte i pozostaje na etapie konsultacji publicznych.
Nowe świadectwa – z kontrolą na miejscu i jasnymi kryteriami
Po wejściu w życie nowych przepisów świadectwa charakterystyki energetycznej będą mogły być wystawiane wyłącznie po przeprowadzeniu fizycznej kontroli budynku lub lokalu. Cały proces będzie oparty na obiektywnych kryteriach weryfikowanych przez uprawnionych fachowców.
Wprowadzenie obowiązkowej wizji lokalnej może wiązać się z wyższymi kosztami uzyskania certyfikatu, co rodzi pewne obawy wśród właścicieli nieruchomości. Jednak w obliczu licznych nadużyć obserwowanych na rynku, zmiana ta wydaje się nieunikniona i konieczna, by przywrócić wiarygodność dokumentom, które coraz częściej wystawiane są "na odległość".