Co kredyty mieszkaniowe mówią nam o obecnej sytuacji na rynku nieruchomości?

Jakiej wysokości kredyty mieszkaniowe biorą Polacy?

Według raportu „Wyniki badania portfela kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych gospodarstw domowych według stanu na koniec 2018”, przygotowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego, średnia kwota kredytu mieszkaniowego przyznanego w 2018 roku wynosiła 267 tys. zł i była o 49% wyższa niż w 2013, gdy osiągnęła 180 tys. zł. Pokazuje to, jak szybko rosły ceny nieruchomości w ostatnich latach, a najnowsze dane pokazują, że nie był to jeszcze rekord. Szacunki Biura Informacji Kredytowej za pierwszy kwartał 2020 pokazują, że w chwili wybuchu epidemii było to prawie 360 tys. zł. Czy będzie to szczyt, jeśli chodzi o ceny mieszkań, do którego poziomu będziemy wracać jeszcze przez kilka lat po pandemii? Wszystko jest możliwe. Z powodu niskich stóp procentowych, nieruchomości to ciągle dobra lokata kapitału, a postoje budowlane i wstrzymane inwestycje zmniejszą podaż, więc być może ceny nie zmienią się tak bardzo. Będzie to dobra informacja dla tych, którzy zdążyli już kupić mieszkanie. Dla tych, którzy planowali to w najbliższym czasie, trochę gorsza. Chyba że mają oni dużą kwotę na wkład własny, bo to ilość posiadanej gotówki jest teraz największą barierą w otrzymaniu kredytu, a co za tym idzie - zakupu mieszkania. 

Ile wynosi wkład własny na mieszkanie?

Kolejnym czynnikiem, który dużo mówi nam o sytuacji na rynku jest wysokości wkładu własnego wymaganego do otrzymania kredytu hipotecznego. Jak podał w kwietniu serwis Alebank, w przypadku największych instytucji finansowych jak ING Bank Śląski czy PKO BP, wysokość wkładu własnego wzrosła w pierwszym z nich z 20 na 30%, a w drugim z 10 na 20%. Tak drastyczna podwyżka jest efektem, zarówno niskich stóp procentowych, jak i niepewnej sytuacji gospodarczej. Ponieważ od kilku miesięcy ekonomiści nie zastanawiają się czy czeka nas recesja, tylko jak długo ona potrwa, to nic dziwnego, że kredyt na duże kwoty musi być dobrze zabezpieczony. Szczególnie że, wraz z obniżaniem stóp procentowych, dla banków spada atrakcyjność kredytów hipotecznych, więc muszą być one trudniej dostępne.

Jeśli porównamy to do podanych wcześniej średnich kwot zaciąganych kredytów hipotecznych, okazuje się, że wkład własny może wynosić nawet ponad 100 tys. zł i to nie w wypadku zakupu mieszkania o powierzchni 100 metrów w dużym mieście, a standardowego M3 w granicach 45-60 metrów w stolicy województwa. Przy dwójce pracujących osób, z których każda zarabia średnią krajową wynoszącą według GUS-u około 5300 zł brutto, potrzeba około 2 lat, żeby uzbierać potrzebną kwotę i to nie wydając ani złotówki z zarabianych pieniędzy. Pokazuje to, jak trudno zdobyć takie środki, nawet przy średnich zarobkach. A należy pamiętać, że według tych samych badań, 65% Polaków zarabia poniżej średniej. Dla nich ciągle wysokie ceny mieszkań plus wymóg posiadania wkładu własnego na poziomie 20-30%, to praktycznie zablokowanie szans na kredyt, a w konsekwencji własne mieszkanie.

Coraz więcej możliwości - wynajęcie mieszkania

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadziła najem instytucjonalny, co stało się pierwszym krokiem do profesjonalizacji rynku najmu w Polsce. Dała ona możliwość powstania firm, które nie tylko wynajmują, ale również budują wynajmowane mieszkania. Oznacza to, że lokale pochodzą bezpośrednio od dewelopera, bez żadnych pośredników, a brak pośredników to zawsze niższe koszty.

Dobrym przykładem jest Resi4Rent oferująca nowe mieszkania na wynajem w największych miastach w Polsce. Obecnie firma zakończyła 2 inwestycje we Wrocławiu i jedną w Łodzi, a do końca tego roku powstanie pierwsza w Warszawie. Nowo wybudowane mieszkania na wynajem mogą być kolejnym trendem na rynku, na którym coraz więcej klientów ceni wygodę. W czasie spowolnienia i trudniejszego dostępu do kredytów, propozycja wynajmowania nowego, urządzonego mieszkania bez żadnych pośredników i w rynkowej cenie, może okazać się niezwykle kusząca.

Jedno z nowych mieszkań na wynajem w Łodzi od firmy Resi4Rent

Z cytowanych na początku badań BIK, wynika, że w kwietniu 2020 Polacy zaciągnęli o 23% mniej kredytów mieszkaniowych niż w analogicznym okresie rok wcześniej, a ich łączna wartość zmalała o 14,6%. Oznacza to, że to pierwsze miesiące spadków na rynku nieruchomości od prawie 10 lat. Na kolejne badania poczekamy do końca 2 kwartału, ale już dziś możemy przypuszczać, że nie będą wcale lepsze, gdyż obejmą one okres zamrożenia gospodarki. Kiedy zatem możemy spodziewać się kolejnych wzrostów? To pytanie nie tylko dla analityków rynku, ale przede wszystkim naukowców. Coraz częściej mówi się, że z kryzysu wyjdziemy dopiero po wynalezieniu szczepionki na Covid-19, a to może zająć jeszcze kilka lub kilkanaście miesięcy.