Czy zakup nieruchomości od syndyka jest bezpieczny?

tabliczka z napisem licytacja na tle banknotów, klucze do domu, nieruchomości od syndyka są zwolnione w obciążeń — Coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania od syndyka, fot. Jakub/shake_pl

Opublikowano: 09.03.2024 r., 20:33 | Autor: Barbara Ochman

Rosnące ceny nieruchomości nakłaniają inwestorów oraz osoby prywatne do szukania alternatywnych ofert sprzedaży mieszkania lub domu. Coraz częściej słyszymy o korzystnym zakupie lokalu od syndyka. Czy takie rozwiązanie jest bezpieczne? Zobacz, co warto wiedzieć o nabywaniu nieruchomości wchodzącej w skład masy upadłościowej.

Gdzie szukać ofert sprzedaży nieruchomości od syndyka?

Syndyk, czyli zarządca majątku firmy albo osoby prywatnej, która ogłosiła upadłość, zajmuje się spieniężeniem powierzonej mu masy. Ten funkcjonariusz publiczny stara się zminimalizować zadłużenie podmiotu oraz obsłużyć jak największą liczbę wierzycieli. Jednym z wielu zadań syndyka może być sprzedaż nieruchomości dłużnika – cena takich lokali z reguły jest niższa od przeciętnych stawek rynkowych.

Oferty sprzedaży nieruchomości od syndyka nie zawsze są publikowane w popularnych portalach z ogłoszeniami. Takie wiadomości są zamieszczane w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz wywieszane na specjalnych tablicach w Sądach Rejonowych odpowiedzialnych za prowadzenie konkretnych postępowań upadłościowych. Zakup nieruchomości od syndyka zdecydowanie różni się od tradycyjnej wizyty u notariusza. Nabycie takiego domu lub mieszkania odbywa się w drodze przetargu albo aukcji. Wyboru najlepszej oferty dokonuje syndyk, który musi zyskać akceptację sędziego-komisarza.

Nieco inaczej wygląda sprzedaż z wolnej ręki, której funkcjonariusz publiczny dokonuje po uprzednim uzyskaniu pozwolenia. W takim przypadku syndyk publikuje ofertę sprzedaży, a po wybraniu nabywcy dochodzi do sporządzenia aktu notarialnego. Kupujący musi zapłacić całość ceny zakupu przed złożeniem podpisu na dokumentach – w przeciwnym razie syndyk nie będzie mógł sfinalizować transakcji, ponieważ prawo wymusza na nim przeniesienie prawa własności dopiero po otrzymaniu pieniędzy.

Jakie są zalety i wady nieruchomości od syndyka?

Wielu potencjalnych kupców nie ufa ofertom sprzedaży mieszkań wystawianych przez syndyków. Część z nas obawia się, że nabycie nieruchomości po dłużniku będzie obciążone hipoteką oraz wpisami w dziale III księgi wieczystej. Chociaż takie przesłanki powinny nas zniechęcić do nabycia lokalu z wolnego rynku, to kupno mieszkania lub domu od syndyka wcale nie jest niebezpieczne. Zgodnie z prawem upadłościowym, kupujący nabędzie nieruchomość bez obciążeń, do których można zaliczyć:

Wpisy w hipotece,
Ujawnione oraz nieujawnione prawa i roszczenia osobiste,
Zaległości w opłatach,
Zobowiązania podatkowe.

Nowy właściciel nie będzie musiał regulować długów należących do firmy lub osoby, która ogłosiła upadłość. W mocy wciąż będą pozostawać służebności drogi koniecznej, przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli albo innego urządzenia. Syndyka nie obowiązuje rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości – oznacza to, że potencjalny kupiec musi dokładnie zapoznać się ze stanem mieszkania lub domu, zanim zdecyduje się na złożenie oferty.

mężczyzna trzymający w dłoni tablet, biurko z dokumentami, młotkiem sędziowskim i laptopem, syndyk zarządza majątkiem dłużnika — Osoba kupująca mieszkanie od syndyka nie musi regulować długów poprzedniego właściciela, fot. M+Isolation+Photo

Kto może wziąć udział w przetargu?

Zgodnie z prawem, praktycznie każdy z nas może kupić nieruchomość od syndyka. Do grupy podmiotów wyłączonych z możliwości nabycia lokalu zalicza się jedynie samego funkcjonariusza publicznego oraz jego najbliższą rodzinę. Przetargi i licytacje są kierowane do nieograniczonego kręgu podmiotów – również do samego dłużnika oraz jego najbliższych.

Przyszli właściciele nieruchomości nie powinni się obawiać, że wylicytują mieszkanie z lokatorami. Syndyk musi oddać nabywcy lokal wolny od ruchomości oraz osób, które dotychczas przebywały w tym miejscu. Do jego obowiązków należy przekazanie dłużnikowi zaliczki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz pokrycie kosztów przeprowadzki. W dniu zawarcia umowy nieruchomość powinna już być opróżniona i przygotowana do wydania nowemu właścicielowi.

Do udziału w licytacji z reguły zostają dopuszczone osoby, które uregulowały wadium w wysokości 10% minimalnej ceny sprzedaży – ta kwota może się różnić w zależności od wymagań syndyka. Nowy nabywca będzie musiał wpłacić całość ceny sprzedaży nieruchomości na konto masy upadłości – trzeba to zrobić przed podpisaniem aktu notarialnego. Kupujący z reguły ponosi sto procent kosztów zawarcia umowy sprzedaży. Jest on także zobowiązany do zapoznania się ze stanem nieruchomości oraz do złożenia oświadczenia o braku zastrzeżeń.