Pozwolenie na budowę 2020 krok po kroku – wyjaśniamy przepisy

Decyzja o pozwoleniu na budowę – jak uzyskać?

Pozwolenie budowlane nie zawsze konieczne

Prawo budowlane przewiduje w artykułach 29-31 obiekty i roboty, na które zezwolenie nie jest wymagane. Spośród wielu wymienionych w dokumencie przypadków, do najważniejszych i leżących w kręgu naszego zainteresowania należą:

• Wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub na działkach, na których zostały zaprojektowane.
• Oczyszczalnie ścieków do 7,5 m³ na dobę.
• Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³.
• Budowa instalacji, z wyłączeniem gazowej, wewnątrz i na zewnątrz budynku.

Organ wydający pozwolenie na budowę

O tym jak uzyskać zezwolenie, kto je wydaje, jak jest procedura i termin wydania również informują przepisy budowlane. Organem administracji pierwszej instancji jest starosta i od niego zależy wydanie pozwolenia na budowę, natomiast wojewoda, jako organ wyższego stopnia, jest instancją odwoławczą. Taka procedura dotyczy spraw związanych z budową domu na działce, natomiast dla niektórych obiektów i robót to właśnie wojewoda będzie pierwszą instancją. Dotyczy to między innymi dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, lotnisk cywilnych oraz portów i przystani morskich.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę wiąże się z określoną opłatą skarbową, której wysokość zależy od rodzaju planowanej inwestycji. Czas oczekiwania na decyzję będzie krótszy, jeśli dokumenty zostały w pełni skompletowane; w przeciwnym razie organ, do którego je złożono, wezwie do uzupełnienia w ciągu 7 dni.  Jeśli dokumenty są kompletne albo uzupełnione, czas oczekiwania na wydanie zezwolenia wynosi 65 dni. Jest to termin, w którym starosta powinien wydać stosowną decyzję. 

Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku

1. Uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunków zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy należy do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Termin wydania decyzji wynosi zwykle 14-30 dni. Na podstawie otrzymanego dokumentu, należy dokładnie zapoznać się z wymaganiami planu zagospodarowania terenu w stosunku do naszej działki. Pozwoli to na wybranie odpowiedniego projektu, który spełni nasze oczekiwania, nie naruszając urzędowych ustaleń.

2. Sporządzenie mapy do celów projektowych

Geodecie z odpowiednimi uprawnieniami należy zlecić wykonanie mapy sytuacyjno-wysokościowej. Aktualna mapa do celów projektowych wykonana w skali 1: 500 będzie podstawą do naniesienia na niej obrysu naszego przyszłego domu. Na tym etapie zleca się też przeprowadzenie badań sprawdzających nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych – badania geotechniczne. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły o pozwoleniu na budowę.

3. Wybór i zakup projektu architektoniczno-budowlanego

Projekt budowlany jest głównym załącznikiem do wniosku o pozwolenie budowlane. Wybór najbardziej odpowiedniego projektu domu jest przeważnie decyzją na całe życie. Musi pasować do działki, spełniać wymogi administracyjne i przede wszystkim oczekiwania przyszłych mieszkańców.

Zgodnie z nowelizacją przepisów Prawa budowlanego, w 2020 roku projekt budowlany uległ istotnej modyfikacji, polegającej na podziale na trzy części:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt techniczny.

Projekt zagospodarowania działki zostaje sporządzony na zaktualizowanej mapie do celów projektowych i obejmuje:

• granice działki,
• sposób odprowadzania ścieków,
• układ komunikacyjny w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej sąsiedniej zabudowy,
• obszar oddziaływania inwestycji.

Projekt architektoniczno-budowlany według znowelizowanego prawa zawiera:

• układ istniejących i planowanych obiektów budowlanych,
• parametry techniczne obiektów,
• rozwiązania materiałowe i techniczne, wpływające na otoczenie,
• planowane źródła energii cieplnej do ogrzewania domu oraz podgrzewania c.w.u.

Projekt techniczny obejmuje:

• opis konstrukcji budynku wraz z obliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi,
• charakterystyka energetyczna budynku,
• rozwiązania techniczne i materiałowe,
• warunki geotechniczne dla budynku.

Projekt techniczny jest wydzieloną częścią projektu budowlanego, która nie jest weryfikowana przez organ wydający pozwolenie na budowę. Ma być składany na etapie zgłoszenia zakończenia robót lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku. Zatwierdzane przez organ administracji mają być dwie pierwsze części projektu budowlanego.

Jak się wydaje, zwolnienie z obowiązku sporządzania projektu technicznego przed składaniem wniosku o pozwolenie na budowę, niczego w praktyce nie zmieni. Inwestor zleca projektantowi, tak czy inaczej, kompletny projekt i rozdzielenie go na części w niczym nie daje oszczędności. Niektórzy eksperci twierdzą, że skutkiem nowelizacji przepisów i podziału projektu budowlanego na trzy części będzie konieczność trzykrotnego powielania niektórych dokumentów – na przykład rysunków i części opisów. Potrzebne jest określenie precyzyjnych wymagań co do każdej części projektu.

4. Dostosowanie projektu domu do własnej działki

Adaptacja projektu do konkretnych warunków terenowych (strefa przemarzania, wiatrowa, śniegowa) wykonana przez uprawnionego architekta jest bardzo ważnym krokiem do końcowego przystanku we własnym domu. Poza obrysem granic działki znajduje się obrys istniejących i planowanych obiektów, sieci uzbrojenia terenu, układu zieleni i komunikacyjnego.

5. Warunki techniczne dostawy mediów do nowego domu

W starostwie w wydziale geodezji znajduje się Zakład Uzgadniania Dokumentacji Projektowej, który wyraża opinię na temat dostawy:

• energii elektrycznej,
• gazu,
• wody,
• odbioru odpadów stałych oraz ścieków.

6. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się na formularzu urzędowym. W wniosku wskazuje się:

• inwestora,
• rodzaj inwestycji (dom jednorodzinny),
• adres miejsca budowy,
• oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjnym numer działki).

Do wniosku załączane są wymagane załączniki:

• projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami itp.,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu,
• wypis z rejestru gruntów dla działki,
• warunki techniczne dostawy mediów.